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Affitti brevi, la normativa: tutto ciò che c’è da sapere

Quali sono le cose più importanti che ci sono da sapere per quanto concerne gli affitti brevi? Entriamo nei dettagli.
Qualora si decidesse di affittare una casa tramite un portale debito quale Airbnb, dovrebbe essere addebitata di conseguenza la cedolare secca sul canone che è stato percepito. Eppure, non per tutti è andata così, nonostante le stesse regole che sono state che stabilite dall’Agenzia delle Entrate.

La regolamentazione della tassazione degli affitti brevi

Dal Giugno del 2017, infatti, è entrata in vigore una legge che ha portato alla regolamentazione della tassazione degli affitti brevi. Ovviamente, ciò non significa che prima non si dovessero pagare le tasso in caso di affitto di una casa. O di una stanza tramite piattaforme sopra citate come Airbnb o Homeaway, giusto per dirne alcune. Ma, sicuramente, il fatto che esista la mancanza di una normativa adeguata ha sicuramente permesso che si venisse a creare un certo grado di creatività fiscale da parte degli operatori.Ecco cosa dice la normativa e a quali contratti si applica.

Per gli affitti brevi, inferiori a 30 giorni 

Tale regolamentazione va ad applicarsi a quella che è chiamata “locazione breve”. Cioè tutto ciò che riguarda quei contratti di affitto di immobili a uso abitativo e sue pertinenze. Che sia di durata inferiore ai trenta giorni e stipulati esclusivamente da persone fisiche. Ovvero coloro che non operano in qualità di imprese o di professionisti in un qualche settore, oppure da parte di intermediari.
Praticamente, quindi, questa tipologia di contratto si rivolge sia a coloro che affittano tramite un’agenzia immobiliare, sia coloro che si affidano ai portali online per tentare di trovare e affittare, di conseguenza, immobili. Tale nuova regolamentazione si va ad applicare anche a tutti i contratti di sublocazione. E a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

 Le caratteristiche dell’immobile

Tutti quei contratti che riguardano gli immobili residenziali che sono situati in Italia riguardanti quelle categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10 e le relative pertinenze, ovvero box, posti auto, cantine, soffitte, ecc., oltre che alle eventuali singole stanze dell’abitazione.

La Convenienza Della Cedolare Secca

La tassazione legata agli affitti brevi si effettua attraverso la cedolare secca al 21% che si va a sostituire all’Irpef e a tutte le addizionali – regionali e comunali – che sono dovute al canone di locazione. Per quanto riguarda la norma generale, la cedolare si va a sostituire anche all’imposta di registro e di bollo che è dovuta alla registrazione del contratto di locazione.
Eppure, parlando di contratti di durata inferiore ai trenta giorni, non c’è nessun obbligo per la registrazione che avviene presso un’Agenzia delle entrate. E, quindi, in ogni caso, queste tasse non sarebbero comunque dovute.

L’Attività Dell’Intermediario

Tutti coloro che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare anche attraverso l’utilizzo di qualcuno tra i portali tematici, deve sicuramente trattenere una ritenuta del 21%. Questa va a costituire l’ammontare della cedolare, nel momento in cui compie l’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato.
Inoltre, la norma va ad applicarsi anche ai contratti stipulati a partire dal primo di giugno. Ovvero quelli per i quali è avvenuta la conferma di prenotazione successivamente a questa data.

La Dichiarazione Dei Redditi

Quindi, la ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Di fatto, è attraverso la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria.
In caso si scelga la prima opzione, si avrà già pagato tutto il dovuto. Mentre, se sceglie di applicare le imposte ordinarie, quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.
In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori.
Si ricorda anche che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno. Questo avviene quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.

Eventuali problemi

Purtroppo, la mancanza di certezza di questi redditi, data dall’assenza di un contratto stabile annuale, crea un problema con gli acconti d’imposta dovuti per l’anno in corso. Infatti, lo Stato qualora scoprisse che, una volta fatti i conti delle imposte dovute tramite la dichiarazione dei redditi, che si è a debito, fa pagare quasi il doppio di quanto risulta.
Questo perché considera che, se le cose erano andate così lo scorso anno, anche quest’anno sarà lo stesso. Quindi chiede di anticipare il dovuto. Il problema è che non è così semplice in caso di locazioni brevi sapere se quest’anno si otterrà lo stesso reddito dell’anno precedente. Per questo è importante che gli intermediari applichino la ritenuta prima di corrispondere il reddito a chi affitta. Infatti, in questo modo a fine anno si dovrebbe arrivare “in pari” e lo Stato non chiede nulla in acconto. Ricorda comunque che, se si versa l’acconto che risulta esser più alto del dovuto lo Stato rimborsa con la dichiarazione dei redditi successiva, ma intanto hai dovuto pagare.

Un Esempio

Detto ciò, bisogna sapere che, ad esempio, a Milano e in tutta la Lombardia è obbligatorio il Cir. Ovvero un codice identificativo che è stato posto come riferimento istituito dalla Regione. Il Cir è obbligatorio per ogni singola unità abitativa affittata. Quindi tutto l’obbligo riguarda «la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive» di case e appartamenti per vacanze. «Compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per finalità turistiche».
Quali sono quindi le sanzioni a riguardo? Secondo la normativa regionali, tutti i locatori che non posseggono il Cir o che lo riportano in una maniera errata o ingannevole, corrono il rischio di prendersi una multa da 500 euro a 2.500 euro «per ogni attività pubblicizzata, promossa o commercializzata».
In caso di violazioni ripetute le multe sono raddoppiate, oltre alla possibilità per il Comune di sospendere l’attività fino a tre mesi oppure di cessarla.

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