Aliquota cedolare secca: cosa significa?

Di cosa si tratta quando si parla di aliquota cedolare secca? Per esporlo in maniera chiara, si dice cedolare secca “un regime fiscale che permette ai proprietari di casa di affittare un immobile usufruendo di una serie di agevolazioni. La cedolare secca è stata prorogata anche al 2019 dalla nuova Legge di bilancio.”

Contratto di affitto con cedolare secca: significato e funzionamento

Quando, quindi, è possibile applicare la cedolare secca? Da quest’anno è bene sottolineare il fatto che i proprietari di casa e i locali commerciali hanno la potenzialità di esercitare l’opzione cedolare secca. Esattamente dal momento della registrazione e del canone di locazione. E, inoltre, si parla di contratto di affitto scaduto quando si opta per una proroga e, da lì, si hanno a disposizione una trentina di giorni per applicare nuovamente la cedolare. Infine, alla scadenza di ogni annualità, entro trenta giorni si può fare una nuova applicazione per continuare a usufruire del regime speciale.
Tutti gli immobili a uso abitativo, i quali rientrano nelle agevolazioni, devono appartenere alle categorie catastali comprese tra A1 e A11. E, quindi, restano esclusi unicamente gli uffici.

Una vera e propria imposta sostitutiva

La cedolare secca, dunque, è una vera e propria imposta sostitutiva. E cioè il reddito proveniente dall’affitto di un immobile non è sottoposto a tassazione secondo le aliquote IRPEF. I tipi di contratti per richiedere la cedolare sono:

• contratto a canone libero: l’aliquota è pari al 21%
• contratto a canone concordato: l’aliquota è del 10%

L’immobile deve trovarsi in un centro ad alta densità abitativa. Le città che ne possono usufruire sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia.
Detto ciò, anche le aree urbane circostanti le grandi città sono comprese. È bene sapere che, qualora si volesse ottenere l’aliquota agevolata, non è possibile locare l’immobile a lavoratori autonomi e ad aziende.

Locali commerciali

Da quest’anno invece l’aliquota al 21% si applica a locali commerciali, i quali prima ne erano esclusi. Ma, per quanto concerne i requisiti che devono avere i contratti di locazione dei locali commerciali, innanzitutto dovranno essere stati sottoscritti nel 2019. E poi riguarderanno immobili accatastati come C/1 e non avranno una superficie superiore ai 600 metri quadri.

L’importo della cedolare secca

Per l’importo della cedolare secca, inoltre, si deve versare una prima rata entro il 30 giugno, una seconda entro il 30 novembre. E, se si preferisce versare con importo unico, la scadenza utile è il 30 novembre.
Sul sito del Ministero dei Trasporti sono disponibili i modelli di contratto per l’affitto con cedolare secca.
Se il locatore che usufruisce delle agevolazioni cambia idea, poi, è in grado di decidere di disdire la cedolare secca per l’anno successivo. La comunicazione deve essere data entro un mese dalla scadenza del contratto. Ovviamente, rientrando nel sistema di canone libero, saranno dovute le imposte di registro previste. Viceversa, è sempre possibile predisporre l’opzione cedolare secca, per l’anno successivo, rientrando nuovamente nel regime agevolato.

Calcolo aliquota cedolare secca su affitto

Quindi, come si calcola l’aliquota della cedolare secca?
Innanzitutto, bisogna che prima venga stabilito se il canone sarà libero o concordato. Poi, nel modulo va inserito il reddito annuo, al netto del canone introitato con l’affitto dell’immobile.
Laddove viene richiesto, inoltre, il canone annuo del contratto, si deve mettere per iscritto l’ammontare totale dell’affitto percepito nel corso degli ultimi dodici mesi.
Ci sono poi altre voci che incidono sul calcolo della cedolare secca.

• Inflazione prevista: è il dato dell’inflazione nazionale.
• Inflazione comunale.
• Addizionale regionale: a differenza dei precedenti è un dato facilmente rilevabile perché certo ed è pari a zero.
• Addizionale comunale: è pari a zero.
• Imposta di registro: non si applica.
• Imposta di bollo: non è dovuta.

I valori relativi all’inflazione possono cambiare di anno in anno.

Aliquota cedolare secca 2019: affitto breve e affitti a lungo termine

Si è parlato in precedenza degli affitti a lungo termine. Ma cosa accade se un proprietario di casa decide di affittare l’abitazione ai turisti? La cosiddetta tassa Airbnb ha introdotto una novità importante che riguarda la cedolare secca. Infatti, gli affitti brevi, in precedenza erano esclusi dalle agevolazioni. Oggi invece, anche chi affitta il proprio appartamento come casa vacanze o bed&breakfast ha la possibilità di pagare il 21% di aliquota sull’affitto.
Tale legge è stata introdotta per regolamentare la pratica delle locazioni brevi che, in molti casi, non venivano dichiarate. E sulle quali non si pagavano le tasse dovute.

Per i turisti cambia qualcosa?

Per i turisti non c’è nessuna differenza. Eppure, la nuova disciplina ha però cambiato l’introito di quanti affittavano in nero. Si dovranno pagare le tasse, incamerando meno soldi. Chi si affida alle agenzie di intermediazione dovrà verificare che gli intermediari paghino l’aliquota del 21%. Infatti sono le agenzie a dover applicare l’aliquota della cedolare secca, nel momento in cui avviene la transazione. Le agenzie dovranno infatti effettuare i versamenti all’erario, in luogo del proprietario dell’appartamento. Agiscono come veri e propri sostituti di imposta.

Detrazione affitto con cedolare secca

Per l’affitto di un immobile sono previste delle detrazioni di cui può usufruire l’inquilino. L’importo varia a seconda della spesa affrontata per locare la casa. Il valore dipende dal reddito complessivo dell’inquilino contribuente. Quando si parla di reddito complessivo si vuole intendere il reddito a cui si somma quello dei fabbricati, nel caso della cedolare secca.

Quando l’affitto con cedolare secca conviene all’inquilino?

Non solo il proprietario che affitta gode di agevolazioni in regime di cedolare secca. L’inquilino, per esempio, se firma un contratto di locazione pluriennale, per tutta la durata del contratto usufruirà di un canone bloccato. Il proprietario non potrà alzare l’affitto, magari per adeguare il canone alle variazioni dell’indice ISTAT. Sono nulle le disposizioni contrattuali che prevedono l’aumento del canone nel corso della durata del contratto.
Solitamente, infatti, quando si affitta un locale, proprietario e inquilino si dividono le imposte di bollo e l’imposta di registro. Nel regime di cedolare secca queste tasse non sono dovute, dunque l’inquilino non è tenuto a versarle. Sono le stesse agevolazioni burocratiche che prevedono la possibilità di registrare il contratto direttamente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.