come affittare casa

COME AFFITTARE CASA: LA GUIDA COMPLETA

L’idea di un reddito extra ti alletta ma hai dei dubbi sui come affittare casa?

In questo articolo affrontiamo questo argomento attuale e ne esaminiamo ogni aspetto.

Partiamo dalle basi, descrivendo i vari tipi di contratti e il metodo per registrarli. Poi ci occupiamo di tassazione, normative e di massimizzare il reddito, evitando periodi in cui l’appartamento resta sfitto.

Troverai questo e altro in una guida snella e utile a chiarire i principali dubbi su come affittare casa.

Dedicata a chi vuole intraprendere questa attività e ricavare una buona rendita.

 

I PASSI FONDAMENTALI SU COME AFFITTARE CASA

Prima di tutto è bene che tu sappia che è indispensabile avere precisi requisiti per poter affittare un appartamento o una casa.

Devi controllare che tutti gli impianti siano messi a norma e funzionanti.

In base al contratto che vai a stipulare, devi essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica.

Nel caso di immobile arredato, gli elettrodomestici devono funzionare.

In caso di malfunzionamenti, gli interventi di manutenzione si dividono in interventi di ordinaria manutenzione e di straordinaria manutenzione.

Gli interventi di ordinaria manutenzione sono normalmente a carico del conduttore (la persona che affitta il tuo immobile), mentre quelli di manutenzione straordinaria sono a tuo carico.

Buona idea quindi stipulare un’assicurazione, se non ne hai già una.

Per affittare un immobile, in ogni caso, serve un contratto di locazione, anche per pochi giorni e anche se affitti tramite i siti per case vacanze.

E’ bene sapere che esistono contratti di diversi tipi e che in caso di assenza di contratto, il proprietario può avere molte difficoltà, sia dal punto di vista degli accertamenti fiscali, ma soprattutto nella gestione di eventuali inquilini morosi che diventano ancora più difficili da sfrattare.

VARI TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Esistono varie tipologie di contratti di locazione.

Ognuna di esse comporta dei vincoli, insieme a degli obblighi che vanno rispettati.

Scegliere il contratto ideale per le tue esigenze e studiato in base all’immobile di cui disponi è sicuramente il primo di una serie di passi da affrontare.

Perciò è necessario valutare con attenzione quale contratto risponde meglio alle tue esigenze.

Se segui questa guida, passo dopo passo, anche partendo da zero, sicuramente avrai le idee più chiare sull’argomento.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE TRADIZIONALE

Partiamo per un viaggio alla ricerca del tipo di contratto ideale. E iniziamo descrivendo quello più diffuso e chiamato più propriamente contratto di locazione a canone libero. Si tratta, in realtà, di quello più comunemente più utilizzato.

E’ pratico e consente alle due parti di stabilire il libertà l’importo del canone. L’unico vincolo riguarda la durata. E cioè richiede una durata minima obbligatoria di 4 anni. E il rinnovo automatico di ulteriori 4.

Questo tipo di contratto di locazione viene regolato dall’art.2 della Legge 431/98. Se da una parte liberalizza il contratto, dall’altra rassicura con la sicurezza di una durata precisa.

Tu come locatore, in questo modo, ti sentirai più tranquillo e sicuro perché avrai una rendita per un periodo piuttosto lungo.

Il rovescio della medaglia riguarda il fatto che questo contratto vincola l’appartamento o la casa per parecchio tempo.

E, perciò, esclude di fatto eventuali altri tipi di locazione, come gli affitti brevi che potenzialmente, sono i più appetibili.

 

CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Il contratto di locazione a canone concordato nasce da un accordo tra associazioni di proprietari e affittuari.

In base al comune, si decide a priori l’importo del canone in base alla tipologia di appartamento.

Ne risulta un canone calmierato più conveniente per l’inquilino ma anche un’aliquota fiscale ridotta, più conveniente per il proprietario.

La durata di questo contratto di locazione è di 3 anni e si può rinnovare per altri 2.

I vantaggi di quest’ultimo genere di contratti è che ti offre la possibilità di sfruttare determinati benefici fiscali.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO

Per affittare, comunque, non esiste un contratto unico, ma tante soluzioni a seconda del genere di locazione.

Tra i vari tipi di contratti, prendiamo in considerazione, per esempio, quello di locazione a uso transitorio.

Questo contratto ha una durata che va da 1 a 18 mesi.  Ma non si può usare sempre, infatti è previsto solo in determinate circostanze.

Sì perché, se vuoi sceglierlo, l’inquilino con cui intendi stipularlo deve avere delle esigenze che non siano turistiche.

E dovrà soggiornare presso il tuo immobile solo per un tempo limitato, come abbiamo già specificato.

Il locatario ideale di questo contratto può essere rappresentato come un lavoratore che si trasferisce, temporaneamente, in un comune diverso dal suo.

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QUANDO L’INQUILINO E’ UNO STUDENTE

Per quanto riguarda invece gli studenti, esistono contratti elaborati proprio per chi studia “fuori sede” e ha l’esigenza di un’abitazione.

Ma la condizione di base resta che si tratti di un periodo limitato. Per intenderci, lo studente lo userà in un periodo di tempo in cui dovrà seguire le lezioni in sede. E nei momenti in cui dovrà affrontare gli esami in presenza.

Questo è un contratto che dura al massimo 36 mesi. Ed è giusto il tempo che consente agli iscritti di ottenere il diploma di laurea, senza andare fuori corso.

Quindi se disponi di uno o più appartamenti situati nei pressi della sede di un’università, riceverai sicuramente molte richieste.

La tua casa da affittare si trova in una località turistica come mare, montagna, lago o in una delle grandi città? In questo caso sarà assai più semplice redigere contratti di locazione a uso turistico.

Esiste cioè la possibilità di scegliere un contratto breve, che dura al massimo 30 giorni. Per questi particolari contratti di locazione non è richiesta la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questo è sicuramente il modo ottimale per sfruttare un immobile che si trova in un luogo di vacanze.

QUALE CONTRATTO SCEGLIERE?

Abbiamo passato in rassegna vari tipi di contratto. Ora sicuramente starai ragionando su quale sia quello che si adatta meglio alle tue esigenze.

La risposta, in realtà, non è una sola. Questo perché le variabili da esaminare per mettere a reddito la tua proprietà sono diverse.

Però, se non possiamo decidere a priori, ti possiamo dare due suggerimenti di base su cui riflettere con attenzione.

Prima di tutto devi cercare, tra quelle che abbiamo descritto, la forma di contratto che più si adatta al tuo immobile. Perché il reddito che puoi ottenere può cambiare, e di parecchio. E dipende tutto dalla tua scelta.

Puoi prendere in considerazione delle caratteristiche principali. E iniziamo con la location.

Se il tuo appartamento è situato nel centro storico di una città ricca di storia e arte sicuramente non ragionerai con gli stessi criteri rispetto a un’abitazione che si trova in periferia.

Bisogna anche considerare qual è lo stato di manutenzione degli spazi. Se sono freschi di restyling, l’appartamento avrà più possibilità di portarti del reddito.

Rifletti poi sulle tasse che gravano su ogni tipo di contratto. In genere ci si attesta intorno a due variabili: la tassazione Irpef oppure la cedolare secca.

AFFIDARSI A UN’AGENZIA IMMOBILIARE DI FIDUCIA

Per affittare ed essere soddisfatto è bene che ti affidi a un’agenzia immobiliare di fiducia che agisca con competenza e serietà. E che abbia l’esperienza per affiancarti in ogni momento della trattativa.

L’agenzia si occupa, al posto tuo, di tutti gli aspetti che accompagnano la locazione. A iniziare dalla ricerca dei potenziali inquilini, fino all’avvenuta registrazione del contratto. E, spesso, si interessa anche della gestione dei costi di manutenzione e relativi al condominio.

Puoi anche tentare di promuovere da solo la tua casa, inserendo gli annunci nei vari siti che riguardano il settore immobiliare.

Ma rivolgersi a un’agenzia immobiliare è sempre la soluzione migliore perché riveste un ruolo fondamentale al momento dell’intermediazione con l’inquilino.

Perciò se non sei molto esperto, potersi appoggiare con fiducia a un intermediario, incide in modo positivo sul risultato che vuoi ottenere.

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COME AFFITTARE CASA: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La Legge di Stabilità 2016, con la sua entrata in vigore, ha determinato che deve essere il proprietario dell’immobile a registrare a suo nome il contratto d’affitto.

Questo esclusivamente per affitti di periodi che superino il mese. E che si devono registrare presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Nel caso in cui, però, la scadenza non venga rispettata, sappi che il tuo contratto risulterà nullo.

La registrazione è obbligatoria nei seguenti tipi di contratti:

  • 4+4 a canone libero
  • 3+2 a canone concordato
  • nel caso di contratti transitori con lavoratori in trasferta oppure studenti
  • se stipuli contratti di locazione a uso foresteria

Nel momento della registrazione, ricorda che devi pagare l’imposta di bollo. E cioè 16 euro per un contratto di 100 righe, oppure per 4 facciate scritte.

In più devi versare l’imposta di registro che corrisponde al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di contratto di locazione.

L’imposta di registro viene pagata metà dal proprietario e metà dall’inquilino.

Ci sono anche altri adempimenti che spettano a te. Come il fatto di comunicare al conduttore e all’amministratore del condominio la registrazione del contratto. Questo deve avvenire entro 60 giorni dalla firma.

La registrazione del contratto richiede il versamento delle imposte di registro e bollo. Queste imposte cambiano secondo la tipologia di tassazione dell’affitto che preferisci scegliere.

COME REGISTRARE IL CONTRATTO

Per registrare il contratto d’affitto puoi farlo nella maniera più tradizionale, cioè via cartacea con raccomandata A/R.

Oppure in modo telematico (tramite la PEC). Se no puoi contattare un intermediario che sia abilitato.

A questo punto fai bene attenzione! Se non registri il contratto, o lo fai indicando un importo inferiore all’effettivo, puoi incorrere in sanzioni importanti.

Oltre a subire accertamenti fiscali e, inoltre, essere costretto a dover affittare l’abitazione a canoni bassi. E, nel caso, non avere la possibilità di rivalerti contro un eventuale inquilino moroso, tramite lo sfratto esecutivo.

 

OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA

Un altro modo per affittare la casa è utilizzare la cedolare secca. E’ una soluzione che consente di risparmiare sui costi che riguardano la registrazione e di pagare le tasse in maniera forfettaria, a prescindere dal proprio reddito.

L’aliquota della cedolare secca ammonta al 21% del canone di locazione annuo e risulta essere un’opzione molto apprezzata dai proprietari.

Il contratto di locazione con cedolare secca, varia di poco rispetto ad un normale contratto.

Infatti è sufficiente inserire l’apposita clausola per aderire a questo tipo di regime fiscale.

Ecco un fac-simile di contratto di locazione con cedolare secca che puoi utilizzare liberamente.

Altri vantaggi fiscali comprendono l’esenzione dalle imposte di bollo e registro.

Se invece opti per stipulare un contratto in regime di libero mercato, eviti di pagare l’imposta di bollo usando la soluzione della registrazione per via telematica.

 

CHE COS’E’ IL MODELLO RLI

Parliamo ora del modello di Registrazione Locazione Immobili. Si utilizza per registrare il contratto di locazione.

Ma non solo, è usato anche per comunicare le proroghe, i subentri, le risoluzioni e le cessioni. E, infine, in caso tu decida di adottare il regime di tassazione della cedolare secca.

Questo modello si compone di cinque quadri che riguardano:

  • A: dati generali
  • B: soggetti
  • C: dati degli immobili
  • D: opzione della cedolare secca
  • E: locazione con canoni diversi che riferiscono a un’unica annualità

Nel caso tu debba registrare un contratto devi compilare, rispettivamente, i primi quattro quadri. Nello specifico: il quadro D si compila solo nel caso si decida di adottare il regime della cedolare secca.

Sono disponibili il modello cartaceo e quello virtuale, che non sono molto differenti.

COME PROCEDERE

Ti conviene prima scaricare il PDF del modello e delle istruzioni che si trovano negli allegati.

In questo modo puoi provare a compilarli. Poi, in un secondo momento, accederai con le credenziali Fisconline e avrai modo di registrare il contratto di locazione.

Quando carichi gli allegati, ricorda che devono essere riuniti in un solo file.

Come abbiamo già visto, quando devi registrare il contratto sei tenuto a pagare le imposte di bollo e registro. Ma, se opti per la cedolare secca, allora sei esonerato dal pagare entrambi.

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COME AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI

Nel caso tu intenda affittare la tua abitazione per periodi brevi e inferiori a 30 giorni, sei più libero per quanto riguarda la normativa.

Infatti, questo tipo di affitto non è regolato dalla Legge 431/1998 ma dalla Legge del 21 giugno 2017 n.96. Questa legge si occupa proprio di regolamentare le locazioni brevi.

E’ un tipo di normativa che riguarda le persone fisiche, non le imprese, i professionisti di settore e gli intermediari.

Se intendi intraprendere questa strada e affittare un’abitazione per periodi brevi bisogna che rispetti delle regole precise.

Il contratto d’affitto breve è determinato da un’esigenza abitativa temporale, anche nel caso di turismo. In più, la normativa non richiede contratti particolari.

Da locatore non hai alcun obbligo rispetto all’IVA, a meno che tu non affitti due o più abitazioni. In quel caso, invece, è necessario che tu apra partita IVA.

Infine, nel caso degli affitti brevi non c’è neppure l’obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.

 

LE CARATTERISTICHE DELL’AFFITTO BREVE

Il contratto può comprendere, al di là dell’affitto, specifici servizi come la fornitura di biancheria, utenze, aria condizionata, WI-FI e la pulizia dell’abitazione.

Invece, non include la fornitura di pasti, un’eventuale auto a noleggio e le guide turistiche.

Alla fine del periodo di locazione, come proprietario sei tenuto a rilasciare una quietanza di pagamento all’inquilino.

E, per tutelarti, hai diritto a chiedere al locatario una caparra che ti copra da eventuali danni.

La cauzione, poi, va restituita al termine del periodo di locazione, a meno che non ci siano stati dei problemi.

Per quanto riguarda le tasse, nella dichiarazione dei redditi puoi scegliere il regime di tassazione ordinario, o la cedolare secca.

Volendo, in alternativa all’affitto breve, puoi scegliere anche la soluzione del Bed & Breakfast. Puoi farlo sia che si tratti di un’impresa di tipo familiare o imprenditoriale.

Anche per avviare un B&B, comunque sono richiesti regole e requisiti specifici.

COME AFFITTARE UN’ABITAZIONE TUTELANDOSI

Il fatto che, nella maggior parte dei casi, non si conosce l’inquilino che stipulerà il contratto con te, richiede di seguire delle regole.

Ti indichiamo una lista utile a metterti al riparo da disguidi e problemi di diverso tipo.

  • Seleziona con attenzione il locatario e chiedi di esibire l’ultimo modello unico oppure le recenti buste paga. Potresti, eventualmente, chiedere delle referenze a chi gli ha affittato l’appartamento precedente. In questo modo ti risulterà più facile capire se si tratta di una persona seria, affidabile e puntuale nel corrispondere l’affitto.
  • Crea un elenco di mobili, elettrodomestici e accessori che sono presenti nell’immobile quando consegni le chiavi all’inquilino. Ti sarà comodo anche scattare delle immagini che puoi allegare all’inventario.
  • Segui puntualmente le normative in materia di affitto. E cioè registra il contratto, scegli un modo di pagamento tracciabile come, ad esempio, il bonifico.
  • Ricorda di fare la voltura di tutte le utenze.
  • Stipula un’assicurazione per il contratto d’affitto o chiedi una caparra.

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COME AFFITTARE CASA E DECIDERE IL CANONE ADEGUATO?

Stiamo parlando di un fattore fondamentale e che è legato al valore dell’abitazione.

Identificare il canone adeguato alle tue esigenze non è semplice perché richiede una buona conoscenza del mercato immobiliare. Anche in questo caso potrà esserti di grande aiuto affidarti all’esperienza di un’agenzia immobiliare.

Poi, c’è da dire, che per ogni contratto si può scegliere tra diversi tipi di canoni di locazione.

Oggi il canone d’affitto deve adeguarsi al valore dell’immobile e di quelli simili che si trovano nella stessa zona del tuo.

In questo modo sarà più facile individuare affittuari interessati alla tua proposta e avviare la trattativa.

Ti domanderai se ci sono dei parametri di riferimento per decidere il canone di locazione. Sì, puoi basarti, per esempio, sulla banca dati OMI relativa al mercato immobiliare italiano. Si trova presso l’Agenzia delle Entrate ed è a disposizione di quanti sono interessati.

Questo può rappresentare un affidabile punto di partenza. In alternativa potresti usare i dati tratti da altri annunci online di immobili che si trovano nella stessa zona della tua abitazione. E che hanno delle caratteristiche equiparabili a quelle del tuo.

In caso la locazione duri oltre l’anno, il canone può venire aggiornato ogni anno, secondo l’andamento del tasso di aumento di prezzi al consumo, confrontato al precedente.

Questi dati sono registrati dall’Istat. Annotati anche che, per poterlo fare, devi inserire un’apposita clausola nel contratto.

L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

Questo documento è particolarmente utile per redigere un contratto d’affitto. Lo crea un Certificatore Abilitato e indipendente. Ha lo scopo di descrivere la prestazione energetica dello stabile in cui si trova l’abitazione da affittare.

Per esempio, sapevi che la classe energetica è un valore che influenza il prezzo dell’affitto? Se è bassa sta a indicare che i consumi sono alti e che si spende di più, in particolare per energia elettrica e riscaldamento.

Quindi è consigliabile introdurre una clausola ad hoc nel contratto d’affitto da registrare.

In questa clausola il conduttore del contratto sostiene di possedere le informazioni necessarie. E, inoltre, di aver ottenuto lo specifico attestato che riguarda la prestazione energetica.

Nel caso si affittino dei singoli appartamenti, l’APE non si allega. Ma, in ogni caso persiste sempre l’obbligo della compilazione.

Il proprietario e locatore ha il dovere di mostrare l’attestato mentre si sta contrattando.

Poi, una volta che il contratto è registrato, deve consegnarlo al locatario.

Nel caso in cui, quando si registra il contratto, il proprietario non ha l’APE, questo può incorrere in una notevole sanzione (dai mille ai 4mila euro, ridotti a metà se la durata della locazione non va oltre i 3 anni).

Per chi ricorda ancora l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), spieghiamo che l’APE ne ha preso il posto.

COME AFFITTARE CASA E ACCRESCERE I PERIODI DI AFFITTO DURANTE L’ANNO

Lasciare l’appartamento sfitto per parecchio tempo, nel corso dell’anno, non è affatto conveniente.

Quindi prova a studiare un metodo efficace per riuscire ad affittarlo. In questo modo puoi evitare i periodi in cui rimane chiuso.

Perché tenerlo chiuso incide nel tuo reddito e, inoltre, nei costi fissi.

Devi esaminare, dunque, ogni opportunità per mostrare l’abitazione a un ampio pubblico di potenziali inquilini. Hai vari mezzi che puoi utilizzare.

Come il tuo sito internet, social, volantini, promozioni su giornali o programmi radiotelevisivi.

E, in ognuno di questi metodi promozionali,  la presentazione dell’appartamento risulta fondamentale.

la presentazione della casa da affittare

LA PRESENTAZIONE DELLA CASA DA AFFITTARE

Anche in questo caso è valido il discorso della prima impressione. E’ fondamentale che ciò che mostri e spieghi attiri maggior pubblico possibile.

Infatti online si trovano tantissime case, anche simili alla tua. Quindi, in fase di promozione, devi trovare il metodo migliore su come affittare casa. In modo da distinguerti e conquistare i potenziali inquilini.

Negli annunci che pubblichi, la descrizione deve essere breve ma chiara ed esaustiva. Le immagini poi, devono “parlare da sole”. E mostrare spazi luminosi, puliti e ordinati.

Ciò ti consente di fare una prima impressione positiva. L’agenzia immobiliare che ti assiste, saprà suggerirti come riuscirci nel modo migliore.

Anche predisponendo un servizio fotografico ad hoc che sottolinei i punti di forza del tuo immobile.

Devi presentare a tutti quali sono le caratteristiche principali del tuo appartamento. A partire dalla posizione e dalla superficie.

Dovrai illustrare gli ambienti, spiegare se dispongono di giardino o terrazze, se c’è l’ascensore e quali sono gli altri servizi. Come, per esempio, garage e posto auto.

Se l’arredamento è di design sarai avvantaggiato ma, in ogni caso, se i mobili sono tradizionali ed è tutto curato, avrai un tuo pubblico.

METTI A CONFRONTO COSTI E BENEFICI

Come abbiamo già detto, più si affitta e più cresce il reddito. Quindi devi evitare che l’appartamento resti sfitto.

L’investimento immobiliare è valido soprattutto se lo si interpreta in modo meno rigido e più flessibile.

Perché il mercato è variabile nel tempo e, insieme a lui, cambia anche il valore della tua abitazione e dei contratti d’affitto.

Se stipuli un contratto sai che può capitarti di contrattare per un valore del canone differente da quello che potevi ottenere il mese precedente oppure quello successivo.

L’andamento del mercato, d’altronde è altalenante e intervengono molte variabili.

Come fare? Studia costi e benefici e mettili a confronto. Calcola quante spese avrai per mantenere l’immobile sfitto e se ti conviene rispetto ad affittarlo a una cifra inferiore a quella che vorresti.

Devi fare tutte queste considerazioni con tranquillità, perché sarebbe un peccato lasciarlo sfitto solo per aver richiesto una cifra troppo elevata rispetto al mercato.

Restare ad attendere l’inquilino che accetti di pagare un affitto più elevato, per te rappresenta un costo. Una cifra che cresce in proporzione al tempo in cui l’appartamento rimane sfitto.

Per questo motivo, a volte conviene abbassare il canone ma trovare affittuari in tempi brevi.

LA TASSAZIONE GIUSTA TI AIUTA A RISPARMIARE

Il reddito che deriva dalle locazioni va dichiarato all’Erario ed è tassato. E’ assoggettato a Irpef o Cedolare secca.

A questo punto, il tuo scopo è cercare di capire, oltre a come affittare casa, qual è il tipo di tassazione che ti conviene maggiormente. Così puoi ottenere più guadagno affittando un immobile.

La tassazione Irpef somma il canone ai tuoi altri redditi imponibili. Quindi le aliquote progressive Irpef vanno applicate sulla base imponibile.

Ne deriva che su redditi imponibili con aliquote Irpef elevate, questo tipo di tassazione non è la più indicata. Questo a meno che non si debbano scontare importi notevoli di detrazioni o deduzioni fiscali.

Per quanto riguarda, invece, la cedolare secca, ha, come beneficio, il fatto di essere imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e addizionali comunali e regionali.

Il suo importo corrisponde al 21% se si tratta di contratto a canone libero, oppure al 10% se si tratta di canone concordato.

Il vantaggio di questo tipo di tassazione è che permette di risparmiare riguardo alla tassazione dovuta.

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