Come aprire un’agenzia immobiliare

Questa guida nasce per aiutarti a capire come aprire un’agenzia immobiliare, e può esserti utile sia che tu cominci da zero, sia che tu abbia già una certa esperienza, ma non conosca nel dettaglio la materia.

Ma andiamo per gradi.

 

Agenzia immobiliare: cosa fa e quali requisiti

Un’agenzia immobiliare svolge un servizio di mediazione, volto a favorire la stipula dei contratti di locazione e di vendita.

Durante la fase di compravendita di un immobile, l’agenzia si occupa di pubblicizzare e fornire un’adeguata valutazione dell’immobile, in modo da proporlo ad un prezzo congruo e favorire la compravendita.

Questo mentre si interfaccia sia con l’acquirente che col venditore, assistendo entrambe le parti in un tutte le fasi del processo e facendo gli interessi di entrambe le parti.

Quando una trattativa va a buon fine, l’agenzia si occupa della stipula del preliminare di compravendita, al quale segue il rogito finale, di cui si occupa il notaio.

Le agenzie immobiliari normalmente guadagnano una provvigione sia dall’acquirente che dal venditore, definita come una percentuale sul prezzo di compravendita dell’’immobile.

Di solito la quota è divisa in parti uguali tra l’acquirente e il venditore. Ma, per ragioni particolari,  può essere anche divisa in modo diverso o gravare solo su una delle due parti.

Per aprire un’agenzia immobiliare è necessaria che l’amministratore della società sia abilitato alla professione di mediatore immobiliare, cioè abbia superato un apposito esame ed abbia ottenuto il patentino di agente immobiliare.

Non ci sono limiti particolari sulle forme giuridiche per l’apertura di un’agenzia immobiliare, quindi puoi scegliere con il tuo commercialista quale sia la forma societaria che ti conviene maggiormente.

 

Come aprire un’agenzia immobiliare

 

1. Ottenere i requisiti  

Il comico Milton Berle disse: «Se l’opportunità non bussa, costruisciti una porta».

Ecco, iniziare qualcosa di nuovo è proprio questo: devi costruire una porta sul mondo e cercare di realizzarti come individuo.

Prima di aprire un’agenzia immobiliare è meglio sapere a cosa vai incontro e assicurarti di essere sicuro delle tue scelte.

In primis, serve un agente immobiliare abilitato. Puoi trovare un agente che assuma il ruolo di amministratore e che quindi ti passi i requisiti tecnici, oppure puoi diventare tu stesso un agente immobiliare.

La scelta è molto legata al tuo modo di fare impresa. Se vuoi investire in un servizio altamente richiesto ed altamente remunerativo come quello delle agenzie immobiliari, ma non vuoi lavorare in prima persona, ecco che la scelta dell’amministratore con il patentino può essere una valida soluzione.

Sai però, che se l’amministratore lascia il suo posto, la tua agenzia non può più acquisire nuovi mandati fino a quando non inserisci un’altra persona in possesso del patentino.

La buona notizia comunque è che puoi continuare a lavorare i mandati già acquisiti, anche in assenza di un agente abilitato. Quindi diciamo che hai un po’ di margine di manovra perché puoi comunque continuare parzialmente a lavorare e quindi ad incassare.

In alternativa, potresti fare tu stesso il patentino di agente. Richiede un po’ di sforzo e lo studio di alcune materie, ma è sicuramente fattibile. Una volta pronti si effettua un esame alla camera di commercio dove si ha la propria residenza e, se si viene promossi, si ottiene il patentino di agente.

 

Come aprire un’agenzia immobiliare: diventare Agente Immobiliare

Per poter diventare agente immobiliare è necessario essere maggiorenni, avere la cittadinanza italiana o, se extracomunitario, essere in possesso di un regolare permesso di soggiorno.

Inoltre è necessario aver conseguito almeno il diploma di scuola superiore, non essere sottoposto a procedure di fallimento e non aver subito condanne di alcun genere.

Infine, come già ti anticipavo, serve superare l’esame alla Camera di Commercio della provincia in cui hai la residenza.

 

Ok l’esame alla Camera di Commercio, ma come mi preparo?

Ecco i modi più comuni:

• Libri specifici sull’argomento: ci sono diversi testi in commercio, fatti appositamente per imparare tutto quello che serve per sostenere l’esame. Spesso hanno già dei Quiz che simulano la prova d’esame in modo da metterti alla prova, un po’ come per la patente di guida.

• Seguire un corso tenuto dalla C.C.I.A.A. (Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura) competente del territorio di appartenenza.

• Frequentare un corso privato che ti fornisca la preparazione necessaria al sostenimento dell’esame presso la Camera di Commercio. Ci sono corsi da 80 ore, come da 160 ore, sia online che in presenza. Basta fare una ricerca su Google.

• Lavorare per un periodo in un’agenzia immobiliare con un ottimo programma di formazione ed affiancamento, fatto apposta per portarti preparato all’esame. Noi di Immobil Relax abbiamo un programma studiato appositamente per questo.

2. Coma aprire un’agenzia immobiliare: la location

L’ufficio è uno strumento fondamentale nel lavoro di Agente Immobiliare. Oltre a svolgere buona parte dell’attività quotidiana, vi si accolgono anche i clienti per le trattative, per firmare gli accordi e per dialogare in maniera professionale e ufficiale con le parti di una compravendita.

E’ importante trovare anche una location adatta, possibilmente al piano terra e con almeno una vetrina che si affacci sulla strada, così da esporre i tuoi annunci in bella vista.

Decidere dove stabilire la tua agenzia è anche un modo per capire in che campo ti vuoi specializzare.

Anche se in ordine di importanza viene dopo i requisiti fondamentali ed un buon team, la valutazione della location dovrebbe essere fatta fin dalle prime fasi di pianificazione.

 

La scelta della location incide sull’attività

Per esempio, se apri la tua agenzia immobiliare in una località balneare, potrai concentrarti sulla vendita di case vacanza, magari in residence con piscina, che costituiscono un mercato sempre vivo e richiesto, dove il prezzo del singolo immobile (e quindi la provvigione) è mediamente molto più alto degli immobili a fini residenziali.

Invece, se stabilisci la sua attività in un una grande città, magari vicino ad un polo universitario, potrai specializzarti sugli affitti a studenti oppure sulla vendita di immobili di lusso in centro storico.

Perciò è meglio fare un’attenta indagine delle zone che più preferisci in cui far sorgere la tua agenzia. E poi decidere in base alla lista dei pro e dei contro di ciascuna area studiata.

Tieni a mente che una zona di maggiore passaggio comporterà anche una spesa più alta per l’affitto dell’immobile destinato alla tua attività e che avrai bisogno di un’insegna ben visibile e di un comodo parcheggio.

 

Una volta individuato il locale di tuo gusto, bisognerà arredarlo

Suggeriamo un arredamento essenziale e non troppo artificioso, con colori neutri in grado di mettere a proprio agio i clienti, ma comunque in linea con l’immagine coordinata aziendale.

Oltre alle indispensabili scrivanie con computer e telefono, avrai bisogno di una Stampante multifunzione ad alta risoluzione, meglio se con stampa di formato A3, e connessione ad internet veloce.

Servono inoltre sedie, poltrone, cancelleria, faldoni porta documenti, cassettine porta chiavi, scaffali, librerie, cassettiere, cestini, ecc…

 

3. Come aprire un’agenzia immobiliare? L’investimento

Aprire un’agenzia immobiliare richiede dei capitali.

Si ma quanto bisogna investire?

Domanda più che lecita con una risposta piuttosto complessa: dipende. Ci sono diversi fattori che variano da contesto a contesto e che fanno variare i costi di avviamento.

Molto probabilmente dovrai sostenere:

• Spese di affitto del locale più eventuale deposito cauzionale. Da quantificare in base alla zona ed alle dimensioni del locale.

• Bollette e spese condominiali

• Eventuali lavori di miglioramento e di adattamento dell’immobile (che non sempre i proprietari sono disposti ad accollarsi)

• Assicurazione del locale e assicurazione professionale: dai 500 ai 1.000 € l’anno

• Commercialista: dai 1.000 ai 3.000 € l’anno a seconda della forma societaria scelta

• Inps: circa 3.700 € l’anno

• Logo: dai 350 ai 700 €

• Sito web: realizzazione dai 1.500 ai 3.500 €, più spese di mantenimento annuali di circa 250 €

• Spese pubblicitarie: minimo di 3.000 € l’anno tra biglietti da visita, insegna, annunci sulla vetrina dell’agenzia, tassa pubblicitaria ed abbonamento ad uno dei maggiori mortali immobiliari.

• Costo degli arredi e della cancelleria: variabili a seconda delle dimensioni del locale. Possiamo indicativamente parlare di 1.000/1.500 € per postazione, completa di scrivania, cassettiera, computer con monitor, licenza software, telefono, sedia con rotelle, numero due sedie fisse per i clienti e cancelleria.

Secondo la nostra esperienza, scegliendo un immobile decoroso ed adatto ad ospitare almeno tre scrivanie ed una piccola sala riunioni, l’investimento potrebbe variare dai 25.000 € ai 50.000 € per il primo anno.

 

Come aprire un’agenzia immobiliare: l’opzione franchising

Se hai un buon budget da investire, puoi valutare di affiliarti ad uno dei franchising presenti sul mercato.

Questo tipo di scelta permette di sfruttare il nome di marchi già conosciuti e al tempo stesso di limitare il rischio d’impresa.

Il franchisor – così viene chiamato il proprietario del marchio – da te scelto si occuperà degli aspetti fondamentali per far decollare la tua impresa: dall’arredamento dell’agenzia alla formazione professionale, dalla cancelleria alla documentazione necessaria per la gestione amministrativa della tua agenzia immobiliare.

Scegliendo questa seconda opzione i costi tendono a crescere. L’investimento iniziale per entrare a far parte di una delle reti di settore conosciute si aggira tra i 50.000 € e 60.000 €.

Come in qualsiasi scelta determinante per il tuo futuro, è bene vagliare a pieno tutte le opzioni e studiare attentamente vantaggi e svantaggi dei vari marchi, per poi fare la scelta più adatta alle proprie esigenze.

 

Lavorare in franchising favorisce una maggiore visibilità, ti assicura una formazione iniziale di ottimo livello, sia per te che per i tuoi collaboratori e varie di assistenza nella gestione della tua attività.

Tuttavia, non tutti i franchising sono uguali e non tutti si adattano a determinate realtà.

I franchising infatti, sono strutturati per portare avanti specifici modelli di business che si sono rivelati vincenti in determinate condizioni. Se queste condizioni non si presentano, il franchising stesso non può avere successo perché non applica il modello di business vincente per il quale è strutturato.

4. Come aprire un’agenzia immobiliare: la forma societaria

La forma societaria della tua agenzia immobiliare dipende molto dal tuo modello di business.

in linea generale, minore è il rischio che le cose si mettano male, più è conveniente la partita iva individuale, magari con un regime agevolato se si rientra nei requisiti.

Invece se il modello di business prevede un certo rischio, è buona norma separare il patrimonio personale da quello dell’agenzia, in modo che, se le cose andassero male, non ci troveremmo a dover rispondere anche con i propri beni.

In questo caso quindi parliamo di Srl o Srls.

Inoltre bisognerà depositare un facsimile dei vari contratti che l’agenzia andrà ad utilizzare nell’ordinario svolgimento delle sue funzioni.

Per trovare il commercialista adatto, in caso non ne avessi uno di fiducia, rivolgiti all’Ordine dei Dottori Commercialisti della tua zona e chiedi di un professionista specializzato in agenzie immobiliari.

 

Puoi anche rivolgerti ad una delle associazioni nazionali di agenti immobiliari che potranno indirizzarti verso il professionista adatto e aiutarti nelle pratiche burocratiche di apertura. 

5. Il team giusto

Finora abbiamo parlato degli aspetti tecnici e professionali che un agente immobiliare è tenuto ad avere per iniziare a esercitare la professione.

E certo, fare tutto da soli ed aprire un’agenzia immobiliare con un solo agente, che ne è anche il titolare, può essere una soluzione.

Ma è la soluzione migliore?  Cosa succede se ti ammali o se ti capita un imprevisto?

Lavorare in team, oltre che supportarti nei casi in cui tu, in prima persona, sei impossibilitato a svolgere l’attività, è anche il modo statisticamente migliore per aumentare le probabilità di successo.

Tutto sta nello scegliere e nel formare le persone giuste, sviluppando le competenze necessarie alla professione, come per esempio, la dialettica, le capacità relazionali e le competenze specifiche della professione.

Altre abilità che possono tornare utili su base quotidiana sono la capacità di mantenere il sangue freddo, in modo da poter affrontare al meglio ogni singolo scenario che ti apparirà davanti, oppure il “problem solving” per affrontare e risolvere gli imprevisti che ti si porranno davanti.

Formando un team è importante anche avere competenze in leadership ed avere un approccio propositivo e proattivo, in modo da guidare il team verso il successo, anche in caso di difficoltà.

Considerando tutto quello che c’è da fare per formare un team, potresti anche pensare: “Ok ma chi me lo fa fare? Meglio fare da soli.”

E da una parte di posso anche capire, però dall’altra so per esperienza che il Team, nel lungo periodo, vince sul singolo.

 

6. Come aprire un’agenzia immobiliare: la pubblicità

Per decretare il successo della tua agenzia immobiliare, gran parte del lavoro lo fa la pubblicità. Puoi essere il più grande acquisitore al mondo o il più grande venditore, ma se le persone non sanno che esisti e non sanno che immobili stai trattando resterai nelle opache stanze dell’anonimato.

 

Perciò  è ora di iniziare a farti conoscere con una campagna marketing mirata.

Quando parliamo di pubblicità, la vecchia scuola pensa ad essere presenti sulle riviste di settore e sui giornali, sui cartelloni pubblicitari, magari a stampare volantini e manifesti.

Oggi invece è molto meglio partire da una campagna pubblicitaria sul web.

Internet è uno strumento molto efficace. Apri un sito web con un motore di ricerca interno ed aggiungi tutti i tuoi con foto di qualità e descrizioni dettagliate. 

Iscriviti ad almeno uno dei portali più famosi del settore e rivolgiti ad un professionista per impostare delle campagne di remarketing sul tuo sito.

Fai fare un bel biglietto da visita che richiami i tuoi colori aziendali e che riporti, oltre al tuo nome e numero di telefono, anche il tuo sito e la tua mail diretta.

 

Sito, biglietto da visita web e portali di settore sono le fondamenta della promozione

Se hai altro budget da investire, ti suggerisco di partire con una campagna specifica Google Ads e con la scrittura di un Blog per portare traffico al sito internet e farti riconoscere come un esperto.

Anche partecipare ad eventi e manifestazioni sul tuo territorio è un’ottima pubblicità se sei socievole e ti piace “attaccare bottone” anche con persone che non conosci.
Può essere una buona occasione per dire cosa fai nella vita e lasciare il tuo contatto, ma ti consiglio di non entrare nei dettagli del tuo lavoro in situazioni simili.
Quando sei ad un evento e trovi una persona interessata, lasciagli il numero e chiedigli di chiamarti per fissare un appuntamento. Darai un’immagine molto più professionale e potrai continuare a creare altri contatti (in fondo sei lì Per questo).