Come fare un investimento immobiliare: la guida passo passo

Abbiamo pensato di creare una guida su misura per te su come fare un investimento immobiliare.

Da sempre il mattone ha avuto il suo fascino e nonostante il passare del tempo, il susseguirsi degli eventi continua ad attrarre gli investitori.

Il mattone nell’immaginario collettivo rappresenta l’idea di ricchezza e di stabilità economica.

Come fare un investimenti immobiliare: di cosa stiamo parlando?

Per investimento immobiliare s’intende impiegare un capitale per comprare i cosiddetti beni immobili intesi come case, terreni, depositi e negozi.

Lo scopo?  Ricavarne un profitto, rivendendolo o affittandolo.

Questo tipo d’investimento è ancora ambito da molti italiani nonostante il periodo di crisi.

I beni immobili sono tenuti in considerazione perché sono beni ben visibili, li puoi toccare e utilizzare e, a prescindere da tutto, rimangono tali senza sparire.

Investire per te e per la tua famiglia

Acquistare casa è la tipologia d’investimento immobiliare più diffuso, si pone l’attenzione sul futuro della persona e della propria famiglia.

L’investimento sta nel fatto che con l’acquisto dell’immobile si smette di pagare l‘affitto e lasciarlo in eredità è una buona prospettiva di stabilità per i propri eredi.

Ci sono diversi parametri di cui tenere conto.

Innanzitutto è la casa dove s’intende abitare.

La scelta sicuramente è influenzata dal tuo gusto personale, dalla disponibilità economica e dal numero degli elementi del tuo nucleo familiare.

Come fare un investimento immobiliare puntando alla rendita

Vuoi puntare sull’investimento immobiliare per avere una reddita vera e propria, pensando quindi di guadagnarci rivendendo case o affittarle.

In pratica ti avvicini a una vera e propria attività economica, a un business.

Puoi diventare un imprenditore nel campo degli immobili e, probabilmente, è ciò che a te più interessa.

A questo punto bisogna capire cosa tenere in considerazione e a quali parametri devi attenerti per fare un buon affare.

Occasioni ghiotte nel mercato immobiliare ce ne sono, bisogna avere fiuto per gli affari e una buona dose di preparazione e metodo.

Individuare la zona

Andiamo a considerare il caso che la tua vuole essere un’attività economica o almeno ci speri.

Il primo passo che devi compiere è decidere in quale zona investire, puoioptare per una grande citta o una località turistica.

Sono entrambe due scelte da tenere in considerazione, ma richiedono un’indagine di mercato molto accurata.

Sicuramente ogni città, ogni quartiere ha delle caratteristiche particolari.

Tu, come imprenditore, non devi lasciarti influenzare dalle apparenze, ma scegliere la zona che fa al caso tuo e studiarla a fondo. Bisogna scoprire tutte le caratteristiche di quella zona, che tipo di persone ci abitano e qual è il loro tenore di vita.

Capire che tipo di abitazioni ci sono e il loro prezzo di mercato.

Non devi dimenticare di informarti sulle reti di collegamento e sulla loro efficienza.

Importante è ancora sapere se in zona ci sono aree verdi, scuole, spazi educativi, se ci sono progetti da realizzare.

Un’informazione da tener presente è che gli immobili vicini ai centri urbani e coperti da una buona rete di collegamento sono i più ricercati del mercato.

In base al numero d’informazioni che riesci a reperire, puoi capire se sei di fronte a un buon affare oppure no.

Per acquistare case in luoghi turistici devi tener presente altri parametri: la posizione della struttura se centrale o periferica, vicino al mare/montagna o alle attrazioni turistiche.

Va presa in considerazione il tipo di abitazione che stai esaminando: se è una villetta singola o condominiale. E, come abbiamo visto sopra, più informazioni prendi meglio è.

 

Individuare l’immobile

Se sei alle prime armi, ti raccomandiamo di investire su immobili residenziali come villette a schiera, appartamenti, e case.

Questo mercato offre buone possibilità d’investimenti.

Per gli immobili commerciali ci sono altre regole più complesse che richiedono una specifica competenza.

Comprare case da ristrutturare per rivenderle

Acquistare un rudere ristrutturarlo, riportandolo agli antichi albori, può farti guadagnare molto.

Prima di acquistare è bene valutare i costi di ristrutturazione.

Potresti chiedere a dei professionisti un preventivo, tramite sopralluogo, sui lavori necessari.

Sistemare vecchie case è una buona occasione per te se vuoi intraprendere questo business e non hai a disposizione una grossa cifra da investire.

Per rudere non intendiamo case da buttar giù, bensì un’abitazione non ultimata che, per svariati motivi, è rimasta incompiuta.

Per te questo può rappresentare un buon affare.

Oggi le grandi abitazioni specialmente in zone periferiche e di campagna sono acquistate per diventare agriturismi o B&B.

In questi ultimi anni un altro aspetto cui si da molta importanza è l’arredo. Mobili e accessori possono fare la differenza.

Così come l’illuminazione, le rifiniture e mille altri piccoli accorgimenti che possono rendere un immobile unico e accattivante.

 Acquistare casa per affittarla

Questo tipo di operazione è portato a termine da chi vuole proteggere il suo capitale.

Se acquisti un immobile già locato, di solito il suo prezzo è inferiore rispetto a di quello di mercato e puoi avere subito un rientro economico con l’affitto.

La posizione dell’immobile è un fattore da tener presente: se si trova in periferia costa di meno rispetto a quelli del centro, ma, d’altro canto, anche i prezzi degli affitti sono inferiori.

Se l’immobile è posto nei pressi di scuole, ospedali e uffici è molto più facile trovare degli inquilini interessati.

Bisogna tener conto anche delle condizioni generali dell’immobile e, eventualmente, apportare delle modifiche.

Quando si dà una casa in affitto, si possono presentare degli inconvenienti da parte degli inquilini che, per qualche motivo, non riescono a pagare periodicamente l’affitto.

E in questo ti vengono in aiuto varie tipologie di contratti di locazione.

Il contratto di locazione a uso transitorio

Si tratta di una particolare tipologia di contratto per locazione a breve durata. Vale generalmente da 1 a 18 mesi ed è legato alle esigenze temporanee dell’inquilino.

Questo tipo di contratto è stipulato da persone che si trasferiscono per lavoro e hanno esigenze abitative della durata di pochi mesi.

Il contratto di locazione a studenti universitari

Anche questo contratto risponde a particolari esigenze da parte degli studenti universitari.

Studenti “fuori sede” che rimangono nella città universitaria soltanto per durata delle lezioni e degli esami.

Questa tipologia di contratto ha una durata massima di 36 mesi.

Il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione a uso turistico è un contratto transitorio, che ha durata massima di 30 giorni.

Rappresenta una grande opportunità per chi possiede un immobile in zone turistiche quali mare, montagna e città d’arte.

Con questo contratto si mette a disposizione del turista l’abitazione per brevi periodi e maggiore è l’affluenza turistica tanto più potrai affittare e ricavarne dei profitti.

Oggi, nonostante tutto, il turismo è uno dei pilastri portanti dell’economia.

 

Il contratto di locazione a uso abitativo

Il contratto di locazione a canone libero è una delle tipologie più utilizzate per i contratti.

È un contratto stipulato tra il proprietario dell’abitazione e l’inquilino, che ha a disposizione la casa tramite un compenso stabilito dalle parti.

Questo tipo di contratto di solito ha una durata di 4+4 anni.

Esiste anche un’altra forma di locazione, cioè il canone concordato. Si tratta di un tipo di contratto dalla durata di 5 anni.

Si redige in conformità a ciò che è deciso in comune accordo dalle due parti e, rispetto al precedente, consente di avere più vantaggi fiscali e uno sconto dell’IMU.

Risparmiare sull’acquisto di una casa

Sicuramente, è ciò a cui dovrai puntare.

Consulta degli esperti, se hai dei dubbi, e cerca di utilizzare qualche accorgimento per risparmiare il più possibile sull’acquisto in una casa.

In questo modo potrai ricavarne un margine di guadagno sia nel rivenderla, che nell’affittarla.

Fare un investimento immobiliare: don’t wanters (fretta di vendere)

Questo è il caso in cui puoi guadagnare bene e trovare un immobile in forte sconto, rispetto alla quotazione del mercato.

I cosiddetti “don’t wanters” sono coloro che si trovano costretti a vendere rapidamente una proprietà.

I motivi possono essere diversi, magari l’immobile si è avuto in eredità, oppure il proprietario ha debiti di vario genere.

Oppure si deve trasferire in un’altra città, per il repentino cambio della sede di lavoro.

Individuare questo tipo di soluzioni non è semplice, però con discrezione e informandosi bene, come dicevamo prima, si possono riuscire a cogliere indizi per un buon affare.

Comprare casa all’asta

Un altro modo efficace per acquistare una casa a un prezzo molto vantaggioso riguarda le aste giudiziarie.

Le aste permettono la vendita di un bene immobile di proprietà di un privato o di una società.

A causa della crisi, negli ultimi anni è cresciuta la disponibilità degli immobili per l’aumento dei pignoramenti che hanno colpito sia privati, sia i costruttori, costretti a dichiarare fallimento.

Attraverso le aste giudiziarie è possibile acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Puoi anche aggiudicarti un immobile all’asta pur non avendo tutto il capitale, tramite un mutuo mettendosi d’accordo con un istituto di credito convenzionato.

Un consiglio che diamo e quello di leggere la perizia poiché si possono nascondere delle insidie di carattere legale ad esempio abusi edilizi e diritti sull’immobile di terzi.

È possibile anche visitare l’immobile prima dell’asta, per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia, come lo stato in cui si trova e di quali interventi necessita.

Valutando bene ogni cosa, facendo un preventivo dettagliato delle spese e prendendo le giuste precauzioni potresti riuscire a comprare case a prezzi davvero bassi, rendendo conveniente il tuo investimento.

Comprare case già locate

Un modo interessante per fare un buon investimento è di acquistare un immobile già locato.

Poiché solitamente questi costano in meno rispetto a quelli liberi.

E, nel giro di qualche anno, una volta liberate dall’inquilino, puoi facilmente rivenderlo a un prezzo maggiore.

Comprare la nuda proprietà

Altro modo per fare un buon investimento è acquistare la nuda proprietà.

Infatti, si può acquistare l’immobile a un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato.

Continua a essere abitato dall’inquilino fino alla sua morte in quanto è l’usufruttuario.

Ma, successivamente, l’immobile riacquista valore e gli eredi non avranno nessun diritto su di esso.

Focalizzarsi sull’investimento immobiliare

Quando parli d’investimenti immobiliari, dobbiamo capire se il tuo immobile è una fonte di guadagno o di spesa.

L’informazione che ti permette di eseguire queste valutazioni è il tasso di rendimento.

Per conoscere il tasso di rendimento devi fare qualche calcolo che andremo a spiegare.

Come prima cosa calcola il reddito lordo annuo dell’immobile. Si tratta del prezzo dell’affitto dell’immobile per l’intero anno.

Ora è il momento che tu consideri tutte le spese sostenute o da sostenere per l’immobile per l’intero anno.

In questa voce vanno i costi di manutenzione, costi di assicurazione, tasse e spese di gestione dell’immobile.

Tutti questi vanno sommati in unica voce che per convenienza chiamiamo spese di gestione.

Una volta riuscito a fare questo, devi calcolare il reddito lordo e, da esso, sottrarre la voce spese di gestone. Il risultato che otterrai è il reddito netto.

REDDITO NETTO = REDITO LORDO – SPESE DI GESTIONE

Arrivato a questo punto, devi dividere il reddito netto per il prezzo di acquisto dell’immobile. In questo modo ricavi la redditività netta espressa in percentuale.

TASSO DI RENDIMENTO = REDDITO NETTO / PREZZO D’ACQUISTO X 100

Il tasso di rendimento è utile per confrontare diversi tipi di proprietà immobiliari per acquistare a scopo investimento.

Bisogna stare attenti a non focalizzarsi solo su questo perché questo tasso può variare a causa degli affitti che possono apprezzarsi o deprezzarsi.

Se intendi fare investimenti immobiliari a rendita non è necessario essere affascinati dalla casa.

Cerca invece l’affare: la casa scontata è quella che in prospettiva può offrirti di più.

Nelle grandi città come nei piccoli centri le case con metrature più ampie hanno un costo inferiore all’abitazione di dimensioni minori.

Attenzione a valutare il tempo della compravendita, la fretta non è mai una buona consigliera e, ricorda che, nei periodi di recessione, i prezzi si abbassano.

Comprare un immobile appena messo sul mercato non conviene, se riesci ad aspettare puoi comprarlo a un prezzo più basso.

La compravendita

Questa è una delle fasi più delicate di tutto l’affare. È il momento in cui va a concludersi tutto il lavoro svolto.

Un consiglio che ti diamo è di non dire mai il prezzo che sei disposto a pagare per l’immobile. Aspetta che il tuo interlocutore faccia la sua proposta e poi esprimi la tua.

Cerca di trattare e mettere in campo tutte le tue doti persuasive, per terminare la compravendita a tuo favore.

Altro consiglio: tutto va messo per iscritto, gli accordi presi vanno sempre scritti, per evitare spiacevoli fraintendimenti. E, se puoi permettertelo, investi sempre da solo, per evitare eventuali diatribe tra co-proprietari.

Fondi immobiliari

Un altro modo di investire nell’immobiliare è attraverso i fondi immobiliari.

Questi fondi sono un tipo d’investimento basato sulla raccolta di capitali da parte del pubblico e investito in immobili del tipo residenziale e commerciale.

La partecipazione a questo tipo d’investimento può avvenire anche con una piccola quota.

Con questo tipo d’investimento l’impegno da parte di chi investe è minimo perché funziona come i normali fondi d’investimento.

Principali svantaggi e vantaggi dell’investimento immobiliare

Andiamo ora ad analizzare i principali svantaggi e i principali vantaggi che un investimento immobiliare può offrirti.

Svantaggi

1) Cifra minima da investire

Per investire in immobili devi avere a disposizione una certa somma di denaro e deve essere anche abbastanza consistente. Questo capitale ti permette di fare un buon affare nell’acquisto di un determinato immobile.

2) Capitale fermo per mesi

Con l’investimento immobiliare il tuo capitale può rimanere fermo per un certo periodo, la cui durata non è prevedibile.

Se hai intenzione di acquistare un immobile per rivenderlo, per recuperare il capitale e quello guadagnato bisogna aspettare la conclusione della vendita.

Se invece vuoi comprare un’abitazione per metterla in rendita il capitale investito e il guadagno sarà recuperato con i canoni di locazione.

3) Tasse e costi di gestione

Con l’acquisto dell’immobile, oltre al costo dello stesso, devi tenere presenti altre spese come le spese notarili, quelle per il perito, eventuali spese per l’avvocato, per le imprese, le assicurazioni e le imposte.

Vantaggi

1) Mantenimento del valore

Può anche accadere per una serie di circostanze, come il calo della domanda, per il degrado della zona o per l’usura dell’immobile, l’investimento perda valore.
Per quando possa svalutare, non perderà mai del tutto il suo valore.

2) Controllo dell’investimento

L’investitore, tramite gli immobili, può tenere sotto controllo il proprio investimento con interventi di ristrutturazione e riqualificazione. In questo modo il valore degli spazi andrà sicuramente a salire.

3) Redditività alta in rapporto al rischio

Gli investimenti immobiliari rappresentano un bene rifugio interessante, in quanto la locazione è una buona reddita. Gli immobili sono sempre presenti sul mercato e quindi offrono un basso profilo di rischio.

4) Bene sempre richiesto

Gli immobili sono beni d’uso, le persone non vi potranno mai rinunciare e per questo non potranno mai sparire. Ecco perché è detto investimento sicuro.

Investire nell’immobile ha sicuramente il suo fascino.

E sicuramente produce molti benefici a livello economico, ma richiede una conoscenza approfondita del settore e un grande impegno.

Se sei interessato a questo tipo di business devi affrontare con grande professionalità ogni fase dell’investimento.

Ed essere attento agli aspetti tecnici, fiscali e legali, senza tralasciare nulla.