contratto 4+4

Speciale affitti: il contratto 4+4 tutto ciò che c’è da sapere

State cercando una casa in affitto e non sapete quali sono i tipi di contratti che si possono stipulare tra affittuario e locatore. Tra questi c’è il contratto 4+4. E’ particolarmente pratico se avete intenzione di fermarvi a lungo. Per esempio se avete appena trovato un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Ora vediamo insieme in cosa consiste.

Il contratto 4+4: di cosa si tratta?

Stiamo parlando di uno dei contratti di locazione più utilizzato. In questo caso ha durata superiore ai quattro anni. E il rinnovo, alla scadenza, avviene in modo automatico. A meno che non sia presentata una disdetta dal proprietario o dall’inquilino, questo contratto si rinnova per altri 4 anni.
Il vantaggio principale di questo tipo di contratto è che il conduttore non potrà richiedere alcun aumento Istat. Oppure qualunque percentuale di integrazione per lavori di manutenzione ordinari o straordinari effettuati nell’abitazione. Sempre che questo non sia espressamente indicato all’interno del contratto, al momento in cui lo si stipula.

Come avviene la disdetta dei contratti 4+4?

Se si tratta di disdetta anticipata, la procedura è un po’ più complicata rispetto ai contratti ordinari. Sì perchè l’inquilino non può recedere dal contratto prima dei primi 4 anni di locazione. Sempre che non si tratti di gravi motivi che siano giustificati. In ogni caso, se sussistono questi gravi motivi, e perciò  l’inquilino intende presentare la disdetta, la comunicazione va fatta tramite raccomandata ed entro sei mesi precedenti dalla data in cui l’immobile sarà sgomberato e restituito al proprietario.

Quali sono gli obblighi da parte del proprietario?

Il proprietario dell’immobile invece è decisamente più vincolato dalla legge. E cioè può recedere dal contratto di affitto 4+4 solo dopo i primi 4 anni e se esistono determinate condizioni, previste dalla legge.
E cioè:

  • Il locatore, cioè il padrone dell’immobile, può chiedere che l’immobile sia liberato da parte dell’inquilino se desidera sfruttare lui stesso, o la sua famiglia per un grado di parentela entro il II grado, l’immobile come abitazione.
  • Il locatore desideri che l’immobile venga liberato per poter sfruttare lo stesso a vantaggio di attività sociali, cooperative o assistenziali. E, in questa situazione, possa offrire all’inquilino che risiede nell’immobile da liberare, un altro immobile idoneo all’abitazione. E questo deve rispettare parametri simili all’immobile che deve essere liberato dall’affittuario”.
  • Il locatore chieda all’inquilino di liberare l’immobile perché l’inquilino possiede un alloggio  idoneo all’abitazione nello stesso comune in cui sta affittando l’immobile. O nel caso in cui l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificare la mancanza fisica dallo stesso con un motivo chiaro e specifico. Ad esempio per esigenze lavorative o personali.
  • Il locatore debba sgombrare l’immobile per poter restaurare totalmente lo stesso.

  • Oppure che lo stabile in cui si trova l’immobile debba essere integralmente ristrutturato. O ancora che vi sia l’esigenza di costruire una sopraelevazione e l’immobile affittato con la formula 4+4 si trovi all’ultimo piano. In questi casi l’inquilino in affitto ha diritto di prelazione. Questo significa che deve abbandonare l’immobile durante la ristrutturazione e i lavori. Ma, al termine degli stessi, avrà diritto ad essere il primo ad avere la possibilità di prendere nuovamente in affitto l’immobile rispetto ad altri possibili inquilini.
  • Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile. E non possieda altri immobili da cedere in affitto all’inquilino oltre a quello in cui esso vive e ha residenza.

Si tratta di regole semplici e precise. Sono eseguite dalla legge in modo da tutelare gli affittuari degli immobili, in caso di affitto 4+4. In questo modo possono avere una sicurezza maggiore rispetto al contratto d’affitto.

Una formula molto utilizzata

Il contratto d’affitto 4+4 è tra quelli preferiti da entrambe le parti. Infatti ambedue possono stabilire rapidamente l’importo del canone di locazione. Però si deve rispettare la durata minima obbligatoria di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4.
Questa tipologia di contratto è regolata dall’art.2, comma 1, Legge n.431/98. Questo, da una parte stabilisce la liberalizzazione del contratto di locazione, mentre dall’altra dà certezza della durata del rapporto.

Le principali caratteristiche del contratto 4+4

Il contratto a canone libero 4+4 è un contratto che nasce da accordi liberi, senza vincoli, tra proprietario e inquilino. Ci sono però delle informazioni che devono essere presenti. Questo serve per evitare incomprensioni e controversie future.
Tra le informazioni fondamentali da inserire segnaliamo:

  • Le caratteristiche dell’immobile: condizioni al momento dell’affitto, posizione, numero di stanze, destinazione d’uso ecc.
  • I dati anagrafici del locatore e del conduttore.
  • La durata dell’affitto che, per contratto, dev’essere di minimo 4 anni
  • Il canone da corrispondere al proprietario, aggiornamento ISTAT, clausole per mancato pagamento del canone, spese di registrazione contratto.
  • La regolamentazione del recesso anticipato.
  • Il deposito cauzionale versato (nel caso sia richiesto).
  • La suddivisione delle spese per manutenzione straordinaria e ordinaria, e per eventuali oneri accessori.
  • La dichiarazione di avvenuta ricezione da parte dell’inquilino dell’attestato di prestazione energetica (per singole unità immobiliari o edifici).
  • Altri eventuali accordi

Cosa accade alla scadenza?

Alla fine degli 8 anni previsti dalla legge si può:

1. Rinnovare il contratto con nuove condizioni.

2. Rinunciare al rinnovo del contratto.

In ognuno dei due casi, bisogna inviare una comunicazione via raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. Nel caso contrario, il contratto si ritiene tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, perciò altri 4+4 anni.

La disdetta da parte dell’inquilino

L’inquilino ha la possibilità di interrompere il contratto ordinario a canone libero 4+4 “qualora ricorrano gravi motivi” (art.3, comma 6, Legge n.431/98). Ma deve dare disdetta seppure in qualunque momento, tramite una lettera raccomandata che va inviata almeno 6 mesi prima.

Se a disdire è il proprietario

La situazione cambia se la disdetta è scelta dal proprietario. Può recedere anticipatamente solo per i motivi elencati dall’art.3, comma 1, Legge n.431/98, e solo allo scadere dei primi 4 anni di locazione.

Tra le varie motivazioni riportate dalla legge:

  • La vendita dell’immobile.
  • L’utilizzo dell’immobile per perseguire le finalità del locatore (pubbliche, persona giuridica, società ecc).
  • Nel caso in cui l’immobile sia sottoposto ad opere (ristrutturazione dello stabile, demolizione ecc);
  • L’utilizzazione dell’immobile per sé o per i propri familiari.

Le agevolazioni fiscali del contratto d’affitto 4+4

Le detrazioni fiscali IRPEF sugli affitti costituiscono una delle voci principali nella scelta del contratto. Il conduttore che sceglie la formula del contratto d’affitto 4+4 può beneficiare di detrazioni d’imposta.

4 thoughts on “Speciale affitti: il contratto 4+4 tutto ciò che c’è da sapere

  1. massimo

    ciao mio zio locatore a stipulato contratto cedolare secca 4+4 ad novembre scadono i primi 4 anni
    puo’ dare disdetta con raccomandata 6 mesi prima cioe’ quanto tempo a per inviare raccomandata?
    deve scrivere motivazione vendita
    oppure motivazione aumento canone e valida

    Reply
    1. Darlyn78

      Se scrive vendita ma poi non lo mette in vendita paga il risarcimento! Per aumento canone con cedolare secca la vedo dura e non è un motivo valido per dare la disdetta!

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  2. Colombo Ruggero

    Mia nipote, io sono il nonno, risiede a 50 km. da Milano dove frequenta l’università. Mi chiede di affittargli un appartamentino già locato con modalità 4+4. Posso avvalermi della clausola di necessità famigliare? Con quali tempistiche? Grazie

    Reply
    1. daniel.demari@wssk.netdaniel.demari@wssk.net

      salve, si potrebbe dare disdetta allo scadere dei primi 4 anni, ma non se si effettua un affitto ad altra persona.

      Diverso nel caso di utilizzo personale o gratuito di un parente prossimo, come per esempio un figlio. In questo caso sarebbe fattibile disdire, anche se in modo non del tutto privo di rischi nel caso in cui l’inquilino si impuntasse.

      La prassi suggerisce di provare ad accordarsi prima di mandare una raccomandata di disdetta.

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