Speciale affitti: il contratto 4+4 tutto ciò che c’è da sapere

State cercando una casa in affitto e non sapete quali sono i tipi di contratti che si possono stipulare tra affittuario e locatore. Tra questi c’è il contratto 4+4. E’ particolarmente pratico se avete intenzione di fermarvi a lungo. Per esempio se avete appena trovato un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Ora vediamo insieme in cosa consiste.

Il contratto 4+4: di cosa si tratta?

Stiamo parlando di uno dei contratti di locazione più utilizzato. In questo caso ha durata superiore ai quattro anni. E il rinnovo, alla scadenza, avviene in modo automatico. A meno che non sia presentata una disdetta dal proprietario o dall’inquilino, questo contratto si rinnova per altri 4 anni.
Il vantaggio principale di questo tipo di contratto è che il conduttore non potrà richiedere alcun aumento Istat. Oppure qualunque percentuale di integrazione per lavori di manutenzione ordinari o straordinari effettuati nell’abitazione. Sempre che questo non sia espressamente indicato all’interno del contratto, al momento in cui lo si stipula.

Come avviene la disdetta dei contratti 4+4?

Se si tratta di disdetta anticipata, la procedura è un po’ più complicata rispetto ai contratti ordinari. Sì perchè l’inquilino non può recedere dal contratto prima dei primi 4 anni di locazione. Sempre che non si tratti di gravi motivi che siano giustificati. In ogni caso, se sussistono questi gravi motivi, e perciò  l’inquilino intende presentare la disdetta, la comunicazione va fatta tramite raccomandata ed entro sei mesi precedenti dalla data in cui l’immobile sarà sgomberato e restituito al proprietario.

Quali sono gli obblighi da parte del proprietario?

Il proprietario dell’immobile invece è decisamente più vincolato dalla legge. E cioè può recedere dal contratto di affitto 4+4 solo dopo i primi 4 anni e se esistono determinate condizioni, previste dalla legge.
E cioè:

• Il locatore, cioè il padrone dell’immobile, può chiedere che l’immobile sia liberato da parte dell’inquilino se desidera sfruttare lui stesso, o la sua famiglia per un grado di parentela entro il II grado, l’immobile come abitazione.
• Il locatore desideri che l’immobile venga liberato per poter sfruttare lo stesso a vantaggio di attività sociali, cooperative o assistenziali. E, in questa situazione, possa offrire all’inquilino che risiede nell’immobile da liberare, un altro immobile idoneo all’abitazione. E questo deve rispettare parametri simili all’immobile che deve essere liberato dall’affittuario”.
• Il locatore chieda all’inquilino di liberare l’immobile perché l’inquilino possiede un alloggio  idoneo all’abitazione nello stesso comune in cui sta affittando l’immobile. O nel caso in cui l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificare la mancanza fisica dallo stesso con un motivo chiaro e specifico. Ad esempio per esigenze lavorative o personali.

• Il locatore debba sgombrare l’immobile per poter restaurare totalmente lo stesso.

• Oppure che lo stabile in cui si trova l’immobile debba essere integralmente ristrutturato. O ancora che vi sia l’esigenza di costruire una sopraelevazione e l’immobile affittato con la formula 4+4 si trovi all’ultimo piano. In questi casi l’inquilino in affitto ha diritto di prelazione. Questo significa che deve abbandonare l’immobile durante la ristrutturazione e i lavori. Ma, al termine degli stessi, avrà diritto ad essere il primo ad avere la possibilità di prendere nuovamente in affitto l’immobile rispetto ad altri possibili inquilini.
• Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile. E non possieda altri immobili da cedere in affitto all’inquilino oltre a quello in cui esso vive e ha residenza.

Si tratta di regole semplici e precise. Sono eseguite dalla legge in modo da tutelare gli affittuari degli immobili, in caso di affitto 4+4. In questo modo possono avere una sicurezza maggiore rispetto al contratto d’affitto.

Una formula molto utilizzata

Il contratto d’affitto 4+4 è tra quelli preferiti da entrambe le parti. Infatti ambedue possono stabilire rapidamente l’importo del canone di locazione. Però si deve rispettare la durata minima obbligatoria di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4.
Questa tipologia di contratto è regolata dall’art.2, comma 1, Legge n.431/98. Questo, da una parte stabilisce la liberalizzazione del contratto di locazione, mentre dall’altra dà certezza della durata del rapporto.

Le principali caratteristiche del contratto 4+4

Il contratto a canone libero 4+4 è un contratto che nasce da accordi liberi, senza vincoli, tra proprietario e inquilino. Ci sono però delle informazioni che devono essere presenti. Questo serve per evitare incomprensioni e controversie future.
Tra le informazioni fondamentali da inserire segnaliamo:

• Le caratteristiche dell’immobile: condizioni al momento dell’affitto, posizione, numero di stanze, destinazione d’uso ecc.
• I dati anagrafici del locatore e del conduttore.
• La durata dell’affitto che, per contratto, dev’essere di minimo 4 anni
• Il canone da corrispondere al proprietario, aggiornamento ISTAT, clausole per mancato pagamento del canone, spese di registrazione contratto.
• La regolamentazione del recesso anticipato.
• Il deposito cauzionale versato (nel caso sia richiesto).
• La suddivisione delle spese per manutenzione straordinaria e ordinaria, e per eventuali oneri accessori.
• La dichiarazione di avvenuta ricezione da parte dell’inquilino dell’attestato di prestazione energetica (per singole unità immobiliari o edifici).
• Altri eventuali accordi

Cosa accade alla scadenza?

Alla fine degli 8 anni previsti dalla legge si può:

1. Rinnovare il contratto con nuove condizioni.

2. Rinunciare al rinnovo del contratto.

In ognuno dei due casi, bisogna inviare una comunicazione via raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. Nel caso contrario, il contratto si ritiene tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, perciò altri 4+4 anni.

La disdetta da parte dell’inquilino

L’inquilino ha la possibilità di interrompere il contratto ordinario a canone libero 4+4 “qualora ricorrano gravi motivi” (art.3, comma 6, Legge n.431/98). Ma deve dare disdetta seppure in qualunque momento, tramite una lettera raccomandata che va inviata almeno 6 mesi prima.

Se a disdire è il proprietario

La situazione cambia se la disdetta è scelta dal proprietario. Può recedere anticipatamente solo per i motivi elencati dall’art.3, comma 1, Legge n.431/98, e solo allo scadere dei primi 4 anni di locazione.

Tra le varie motivazioni riportate dalla legge:

• La vendita dell’immobile.
• L’utilizzo dell’immobile per perseguire le finalità del locatore (pubbliche, persona giuridica, società ecc).
• Nel caso in cui l’immobile sia sottoposto ad opere (ristrutturazione dello stabile, demolizione ecc);
• L’utilizzazione dell’immobile per sé o per i propri familiari.

Le agevolazioni fiscali del contratto d’affitto 4+4

Le detrazioni fiscali IRPEF sugli affitti costituiscono una delle voci principali nella scelta del contratto. Il conduttore che sceglie la formula del contratto d’affitto 4+4 può beneficiare di detrazioni d’imposta.