Contratto affitto cedolare secca: di cosa si tratta?

Quando si parla di contratto affitto cedolare secca si parla di un’imposta sostitutiva. E va calcolata applicando un’aliquota pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Questa si sostituisce all’Irpef e alle addizionali sul reddito degli affitti. E all’imposta di registro e all’imposta di bollo alla registrazione; all’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione. Oltre all’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Per contro, il locatore che opta per il regime della cedolare secca non può aumentare il canone annuo per tutta la durata del contratto. Neanche al fine di applicare l’aggiornamento Istat.

Quando si può scegliere il contratto affitto cedolare secca?

La cedolare secca è applicabile dal 2011 a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, cioè quei fabbricati che risultano essere iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali). E alle relative pertinenze.
Coloro che possono esercitare l’opzione della cedolare secca sono tutte quelle persone fisiche che vantano un diritto di proprietà. O di un qualsiasi altro diritto reale di godimento, su un immobile locato adibito ad abitazione.
Al contrario, però, l’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Così come pure non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Come si versa la cedolare secca?

Il versamento della cedolare secca va effettuato attraverso il modello F24, in due distinti momenti: l’acconto e il saldo. Il primo, a sua volta, si deve versare in due distinte rate se l’importo dovuto supera i 257,52 euro. I codici tributo da utilizzare sono: 1840 per la prima rata dell’acconto. 1841 per la seconda rata dell’acconto o unica soluzione. 1842 per il saldo.

Quando si può esercitare?

L’opzione della cedolare secca si può esercitare sia in sede di registrazione del contratto che in un momento successivo.
Nel primo caso, occorre utilizzare il modello semplificato Siria, a patto che il numero dei locatori e dei conduttori non sia superiore a tre. Tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca. Si è in presenza di una sola unità abitativa e di un numero di pertinenze non superiore a tre.  Tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita. Il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione. Nei casi in cui il modello Siria non può essere utilizzato e nel caso in cui l’opzione venga esercitata in un momento successivo alla registrazione del contratto deve essere utilizzato il modello 69.
Nel caso in cui l’opzione venga esercitata dopo la registrazione del contratto, le imposte di registro e di bollo già versate in fase di registrazione sono dovute. E pertanto non sono più rimborsabili.

Quanto dura?

La durata dell’opzione della cedolare secca coincide con la durata del contratto di affitto. Tuttavia il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione a partire dall’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. Anche in caso di revoca, è possibile esercitare nuovamente l’opzione, a partire dall’annualità successiva alla revoca.
In ogni caso, il locatore che sceglie di optare per il regime della cedolare secca, è sempre obbligato a darne comunicazione al conduttore. E lo deve fare tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

Contratto afitti cedolare secca: effetti sul reddito

Riguardo agli effetti sul reddito del locatore, la normativa attuale prevede che il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. E, su di esso, non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare secca viene compreso nel reddito ai fini del riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi tipo collegati al reddito del richiedente o del nucleo familiare di appartenenza.

Le condizioni per poter utilizzare la cedolare secca

Condizione per potersi avvalere della cedolare secca è averne dato comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata. Nella raccomandata si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone.  Compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.
L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.
Il contratto può essere registrato attraverso i canali telematici reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando il modello 69.

Vantaggi della cedolare secca

La cedolare secca prevede una tassazione con l’applicazione due aliquote IRPEF:

• il 10%per i contratti di locazione a canone concordato. Sono contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi. Solitamente quelli ad alta intensità abitativa,
• il 21%in tutti gli altri casi.

In entrambi i casi l’imposta è dovuta sul 100% del canone annuale.
Si tratta evidentemente di una aliquota inferiore a quella ordinariamente applicata. Posto che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito. Ogni valutazione di convenienza non può tuttavia che essere demandata al singolo contribuente, in relazione alla sua specifica situazione fiscale.
E’ opportuno ricordare come la cedolare secca sostituisca anche le addizionali regionali e comunali. E preveda l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, avvantaggiando in tal modo anche l’inquilino (al quale solitamente il locatore riaddebita il  50% di queste ultime imposte).

Come si versa la cedolare secca

La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità  previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi.

Contratto affitto cedolare secca sugli “affitti brevi”

A decorrere dal primo giugno, i proprietari di immobili destinati ad affitto breve sono soggetti alla tassazione del 21 % con la cedolare secca.
Si tratta delle locazioni inferiori a 30 giorni, per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto. Incluse quelle che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solitamente si tratta di case vacanze o comunque con una destinazione ricettiva-turistica.
La disposizione in esame, determinata dalla esigenza di limitare le locazioni “in nero”, riguarda sia chi affitta direttamente l’immobile, sia chi affitta tramite mediatori e gestori di portali  (il più conosciuto è Airbnb, ma ne esistono diversi). In questo caso, l’intermediario immobiliare è considerato un vero e proprio sostituto di imposta. Sì, perchè, in quanto tale obbligato a trattenere il 21% del canone e a versare il tributo all’erario.  E infine a rilasciare al cliente, cioè al proprietario locatore, la certificazione unica.