Contratti di locazione post Covid

Gli avvocati commerciali elaborano nuove clausole

Uno dei settori di cui si occupano gli studi legali per la redazione dei contratti di locazione è quello della gestione immobiliare e la pandemia da Covid ha rivoluzionato le modalità di stesura dei contratti commerciali. Infatti, gli studi legali che si occupano di contratti di locazione possono agire per la rinegoziazione dei contratti, in conseguenza dei cambiamenti imposti dal Covid, in quanto evento eccezionale.

Spiega l’avvocato Irene Damiani dello Studio Legale Damiani&Damiani che si occupa di gestione immobiliare – “Per tutelare le aziende nei loro rapporti commerciali, gli avvocati si stanno prodigando per rivedere e rinegoziare i vecchi contratti di locazione, per individuare nuove clausole contrattuali dettagliate e per trovare accordi commerciali più specifici per far fronte alle nuove esigenze imposte dal nuovo scenario del mercato post Covid.”

Gli aspetti sui quali gli avvocati si stanno concentrando per la revisione dei contratti internazionali

Per gli aspetti che riguardano la gestione degli immobili l’attenzione è rivolta alla rinegoziazione dei contratti e riguarda:

  • rinegoziazione del canone di affitto come dovere di solidarietà tra le imprese;
  • riduzione del canone come conseguenza di un vizio sopravvenuto a carico del bene locato e dell’impossibilità oggettiva di farne uso. Un principio già stabilito dall’4. L’art. 1584 Codice Civile come principio di ripartizione del rischio determinato dalla sopravvenuta per cause eccezionali impossibilità di usare il bene immobile.

Gli avvocati possono rinegoziare i contratti di affitto di locali commerciali per motivi eccezionali

È il Tribunale di Roma che con un’ordinanza ha accolto le istanze di un ricorrente per le quali sono stati sanciti i principi secondo i quali la “buona fede contrattuale” fa parte del contratto ed è possibile rinegoziare il contratto di locazione quando eventi imprevedibili ed eccezionali che prescindono dalle volontà dei contraenti, cambiano i presupposti in base ai quali era stato stipulato il contratto di affitto. Per questo se una delle parti vuole sottrarsi all’obbligo di rinegoziazione, l’altra può chiedere la necessaria consulenza legale e rivolgersi al Giudice per chiedere la riduzione del canone di locazione del locale commerciale.

Grazie all’intervento del Giudice è possibile stabilire anche l’ammontare della riduzione determinata dall’impossibilità di svolgere l’attività nell’immobile, per cause eccezionali sopravvenute. Nel caso dell’ordinanza del Tribunale di Roma, il Giudice ha preso in considerazione la chiusura forzata dell’attività, l’imposizione di dotarsi di presidi straordinari per garantire le misure anticontagio, la necessità di poter ospitare un numero contingentato di avventori e clienti.

Questo orientamento giuridico che coinvolge tutti gli studi legale che si occupano di property management e gestione del patrimonio immobiliare, è stato raccolto anche dalla Corte di Cassazione che certifica come in casi eccezionali la rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale può essere chiesta dagli avvocati di diritto immobiliare a favore dei propri assistiti.

Ecco le modalità seguite dagli avvocati che si occupano di contrattualistica d’impresa commerciale per rinegoziare i contratti

La Corte di Cassazione ha stabilito che le parti devono condurre delle trattative per modificare il contratto quando si presentano delle cause eccezionali ed imprevedibili, che non rendono possibile ottemperare alle clausole del contratto stabilite dalle parti al momento della stipula. In caso di ingiustificato rifiuto del locatore a rimodulare il contratto o in caso di esito negativo della trattativa, l’imprenditore che ha affittato il locale e che vuole rimodulare il canone d’affitto può chiedere tramite il suo avvocato commerciale, di individuare le nuove condizioni del contratto.

COME AFFITTARE CASA: LA GUIDA COMPLETA

L’idea di un reddito extra ti alletta ma hai dei dubbi sui come affittare casa?

In questo articolo affrontiamo questo argomento attuale e ne esaminiamo ogni aspetto.

Partiamo dalle basi, descrivendo i vari tipi di contratti e il metodo per registrarli. Poi ci occupiamo di tassazione, normative e di massimizzare il reddito, evitando periodi in cui l’appartamento resta sfitto.

Troverai questo e altro in una guida snella e utile a chiarire i principali dubbi su come affittare casa.

Dedicata a chi vuole intraprendere questa attività e ricavare una buona rendita.

I PASSI FONDAMENTALI SU COME AFFITTARE CASA

Prima di tutto è bene che tu sappia che è indispensabile avere precisi requisiti per poter affittare un appartamento o una casa.

Devi controllare che tutti gli impianti siano messi a norma e funzionanti.

In base al contratto che vai a stipulare, devi essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica.

Nel caso di immobile arredato, gli elettrodomestici devono funzionare.

In caso di malfunzionamenti, gli interventi di manutenzione si dividono in interventi di ordinaria manutenzione e di straordinaria manutenzione.

Gli interventi di ordinaria manutenzione sono normalmente a carico del conduttore (la persona che affitta il tuo immobile), mentre quelli di manutenzione straordinaria sono a tuo carico.

Buona idea quindi stipulare un’assicurazione, se non ne hai già una.

Per affittare un immobile, in ogni caso, serve un contratto di locazione, anche per pochi giorni e anche se affitti tramite i siti per case vacanze.

E’ bene sapere che esistono contratti di diversi tipi e che in caso di assenza di contratto, il proprietario può avere molte difficoltà, sia dal punto di vista degli accertamenti fiscali, ma soprattutto nella gestione di eventuali inquilini morosi che diventano ancora più difficili da sfrattare.

VARI TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Esistono varie tipologie di contratti di locazione.

Ognuna di esse comporta dei vincoli, insieme a degli obblighi che vanno rispettati.

Scegliere il contratto ideale per le tue esigenze e studiato in base all’immobile di cui disponi è sicuramente il primo di una serie di passi da affrontare.

Perciò è necessario valutare con attenzione quale contratto risponde meglio alle tue esigenze.

Se segui questa guida, passo dopo passo, anche partendo da zero, sicuramente avrai le idee più chiare sull’argomento.

CONTRATTO DI LOCAZIONE TRADIZIONALE

Partiamo per un viaggio alla ricerca del tipo di contratto ideale. E iniziamo descrivendo quello più diffuso e chiamato più propriamente contratto di locazione a canone libero. Si tratta, in realtà, di quello più comunemente più utilizzato.

E’ pratico e consente alle due parti di stabilire il libertà l’importo del canone. L’unico vincolo riguarda la durata. E cioè richiede una durata minima obbligatoria di 4 anni. E il rinnovo automatico di ulteriori 4.

Questo tipo di contratto di locazione viene regolato dall’art.2 della Legge 431/98. Se da una parte liberalizza il contratto, dall’altra rassicura con la sicurezza di una durata precisa.

Tu come locatore, in questo modo, ti sentirai più tranquillo e sicuro perché avrai una rendita per un periodo piuttosto lungo.

Il rovescio della medaglia riguarda il fatto che questo contratto vincola l’appartamento o la casa per parecchio tempo.

E, perciò, esclude di fatto eventuali altri tipi di locazione, come gli affitti brevi che potenzialmente, sono i più appetibili.

CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Il contratto di locazione a canone concordato nasce da un accordo tra associazioni di proprietari e affittuari.

In base al comune, si decide a priori l’importo del canone in base alla tipologia di appartamento.

Ne risulta un canone calmierato più conveniente per l’inquilino ma anche un’aliquota fiscale ridotta, più conveniente per il proprietario.

La durata di questo contratto di locazione è di 3 anni e si può rinnovare per altri 2.

I vantaggi di quest’ultimo genere di contratti è che ti offre la possibilità di sfruttare determinati benefici fiscali.

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO

Per affittare, comunque, non esiste un contratto unico, ma tante soluzioni a seconda del genere di locazione.

Tra i vari tipi di contratti, prendiamo in considerazione, per esempio, quello di locazione a uso transitorio.

Questo contratto ha una durata che va da 1 a 18 mesi.  Ma non si può usare sempre, infatti è previsto solo in determinate circostanze.

Sì perché, se vuoi sceglierlo, l’inquilino con cui intendi stipularlo deve avere delle esigenze che non siano turistiche.

E dovrà soggiornare presso il tuo immobile solo per un tempo limitato, come abbiamo già specificato.

Il locatario ideale di questo contratto può essere rappresentato come un lavoratore che si trasferisce, temporaneamente, in un comune diverso dal suo.

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QUANDO L’INQUILINO E’ UNO STUDENTE

Per quanto riguarda invece gli studenti, esistono contratti elaborati proprio per chi studia “fuori sede” e ha l’esigenza di un’abitazione.

Ma la condizione di base resta che si tratti di un periodo limitato. Per intenderci, lo studente lo userà in un periodo di tempo in cui dovrà seguire le lezioni in sede. E nei momenti in cui dovrà affrontare gli esami in presenza.

Questo è un contratto che dura al massimo 36 mesi. Ed è giusto il tempo che consente agli iscritti di ottenere il diploma di laurea, senza andare fuori corso.

Quindi se disponi di uno o più appartamenti situati nei pressi della sede di un’università, riceverai sicuramente molte richieste.

La tua casa da affittare si trova in una località turistica come mare, montagna, lago o in una delle grandi città? In questo caso sarà assai più semplice redigere contratti di locazione a uso turistico.

Esiste cioè la possibilità di scegliere un contratto breve, che dura al massimo 30 giorni. Per questi particolari contratti di locazione non è richiesta la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Questo è sicuramente il modo ottimale per sfruttare un immobile che si trova in un luogo di vacanze.

QUALE CONTRATTO SCEGLIERE?

Abbiamo passato in rassegna vari tipi di contratto. Ora sicuramente starai ragionando su quale sia quello che si adatta meglio alle tue esigenze.

La risposta, in realtà, non è una sola. Questo perché le variabili da esaminare per mettere a reddito la tua proprietà sono diverse.

Però, se non possiamo decidere a priori, ti possiamo dare due suggerimenti di base su cui riflettere con attenzione.

Prima di tutto devi cercare, tra quelle che abbiamo descritto, la forma di contratto che più si adatta al tuo immobile. Perché il reddito che puoi ottenere può cambiare, e di parecchio. E dipende tutto dalla tua scelta.

Puoi prendere in considerazione delle caratteristiche principali. E iniziamo con la location.

Se il tuo appartamento è situato nel centro storico di una città ricca di storia e arte sicuramente non ragionerai con gli stessi criteri rispetto a un’abitazione che si trova in periferia.

Bisogna anche considerare qual è lo stato di manutenzione degli spazi. Se sono freschi di restyling, l’appartamento avrà più possibilità di portarti del reddito.

Rifletti poi sulle tasse che gravano su ogni tipo di contratto. In genere ci si attesta intorno a due variabili: la tassazione Irpef oppure la cedolare secca.

AFFIDARSI A UN’AGENZIA IMMOBILIARE DI FIDUCIA

Per affittare ed essere soddisfatto è bene che ti affidi a un’agenzia immobiliare di fiducia che agisca con competenza e serietà. E che abbia l’esperienza per affiancarti in ogni momento della trattativa.

L’agenzia si occupa, al posto tuo, di tutti gli aspetti che accompagnano la locazione. A iniziare dalla ricerca dei potenziali inquilini, fino all’avvenuta registrazione del contratto. E, spesso, si interessa anche della gestione dei costi di manutenzione e relativi al condominio.

Puoi anche tentare di promuovere da solo la tua casa, inserendo gli annunci nei vari siti che riguardano il settore immobiliare.

Ma rivolgersi a un’agenzia immobiliare è sempre la soluzione migliore perché riveste un ruolo fondamentale al momento dell’intermediazione con l’inquilino.

Perciò se non sei molto esperto, potersi appoggiare con fiducia a un intermediario, incide in modo positivo sul risultato che vuoi ottenere.

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COME AFFITTARE CASA: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La Legge di Stabilità 2016, con la sua entrata in vigore, ha determinato che deve essere il proprietario dell’immobile a registrare a suo nome il contratto d’affitto.

Questo esclusivamente per affitti di periodi che superino il mese. E che si devono registrare presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Nel caso in cui, però, la scadenza non venga rispettata, sappi che il tuo contratto risulterà nullo.

La registrazione è obbligatoria nei seguenti tipi di contratti:

  • 4+4 a canone libero
  • 3+2 a canone concordato
  • nel caso di contratti transitori con lavoratori in trasferta oppure studenti
  • se stipuli contratti di locazione a uso foresteria

Nel momento della registrazione, ricorda che devi pagare l’imposta di bollo. E cioè 16 euro per un contratto di 100 righe, oppure per 4 facciate scritte.

In più devi versare l’imposta di registro che corrisponde al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di contratto di locazione.

L’imposta di registro viene pagata metà dal proprietario e metà dall’inquilino.

Ci sono anche altri adempimenti che spettano a te. Come il fatto di comunicare al conduttore e all’amministratore del condominio la registrazione del contratto. Questo deve avvenire entro 60 giorni dalla firma.

La registrazione del contratto richiede il versamento delle imposte di registro e bollo. Queste imposte cambiano secondo la tipologia di tassazione dell’affitto che preferisci scegliere.

COME REGISTRARE IL CONTRATTO

Per registrare il contratto d’affitto puoi farlo nella maniera più tradizionale, cioè via cartacea con raccomandata A/R.

Oppure in modo telematico (tramite la PEC). Se no puoi contattare un intermediario che sia abilitato.

A questo punto fai bene attenzione! Se non registri il contratto, o lo fai indicando un importo inferiore all’effettivo, puoi incorrere in sanzioni importanti.

Oltre a subire accertamenti fiscali e, inoltre, essere costretto a dover affittare l’abitazione a canoni bassi. E, nel caso, non avere la possibilità di rivalerti contro un eventuale inquilino moroso, tramite lo sfratto esecutivo.

OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA

Un altro modo per affittare la casa è utilizzare la cedolare secca. E’ una soluzione che consente di risparmiare sui costi che riguardano la registrazione e di pagare le tasse in maniera forfettaria, a prescindere dal proprio reddito.

L’aliquota della cedolare secca ammonta al 21% del canone di locazione annuo e risulta essere un’opzione molto apprezzata dai proprietari.

Il contratto di locazione con cedolare secca, varia di poco rispetto ad un normale contratto.

Infatti è sufficiente inserire l’apposita clausola per aderire a questo tipo di regime fiscale.

Ecco un fac-simile di contratto di locazione con cedolare secca che puoi utilizzare liberamente.

Altri vantaggi fiscali comprendono l’esenzione dalle imposte di bollo e registro.

Se invece opti per stipulare un contratto in regime di libero mercato, eviti di pagare l’imposta di bollo usando la soluzione della registrazione per via telematica.

CHE COS’E’ IL MODELLO RLI

Parliamo ora del modello di Registrazione Locazione Immobili. Si utilizza per registrare il contratto di locazione.

Ma non solo, è usato anche per comunicare le proroghe, i subentri, le risoluzioni e le cessioni. E, infine, in caso tu decida di adottare il regime di tassazione della cedolare secca.

Questo modello si compone di cinque quadri che riguardano:

  • A: dati generali
  • B: soggetti
  • C: dati degli immobili
  • D: opzione della cedolare secca
  • E: locazione con canoni diversi che riferiscono a un’unica annualità

Nel caso tu debba registrare un contratto devi compilare, rispettivamente, i primi quattro quadri. Nello specifico: il quadro D si compila solo nel caso si decida di adottare il regime della cedolare secca.

Sono disponibili il modello cartaceo e quello virtuale, che non sono molto differenti.

COME PROCEDERE

Ti conviene prima scaricare il PDF del modello e delle istruzioni che si trovano negli allegati.

In questo modo puoi provare a compilarli. Poi, in un secondo momento, accederai con le credenziali Fisconline e avrai modo di registrare il contratto di locazione.

Quando carichi gli allegati, ricorda che devono essere riuniti in un solo file.

Come abbiamo già visto, quando devi registrare il contratto sei tenuto a pagare le imposte di bollo e registro. Ma, se opti per la cedolare secca, allora sei esonerato dal pagare entrambi.

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COME AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI

Nel caso tu intenda affittare la tua abitazione per periodi brevi e inferiori a 30 giorni, sei più libero per quanto riguarda la normativa.

Infatti, questo tipo di affitto non è regolato dalla Legge 431/1998 ma dalla Legge del 21 giugno 2017 n.96. Questa legge si occupa proprio di regolamentare le locazioni brevi.

E’ un tipo di normativa che riguarda le persone fisiche, non le imprese, i professionisti di settore e gli intermediari.

Se intendi intraprendere questa strada e affittare un’abitazione per periodi brevi bisogna che rispetti delle regole precise.

Il contratto d’affitto breve è determinato da un’esigenza abitativa temporale, anche nel caso di turismo. In più, la normativa non richiede contratti particolari.

Da locatore non hai alcun obbligo rispetto all’IVA, a meno che tu non affitti due o più abitazioni. In quel caso, invece, è necessario che tu apra partita IVA.

Infine, nel caso degli affitti brevi non c’è neppure l’obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.

LE CARATTERISTICHE DELL’AFFITTO BREVE

Il contratto può comprendere, al di là dell’affitto, specifici servizi come la fornitura di biancheria, utenze, aria condizionata, WI-FI e la pulizia dell’abitazione.

Invece, non include la fornitura di pasti, un’eventuale auto a noleggio e le guide turistiche.

Alla fine del periodo di locazione, come proprietario sei tenuto a rilasciare una quietanza di pagamento all’inquilino.

E, per tutelarti, hai diritto a chiedere al locatario una caparra che ti copra da eventuali danni.

La cauzione, poi, va restituita al termine del periodo di locazione, a meno che non ci siano stati dei problemi.

Per quanto riguarda le tasse, nella dichiarazione dei redditi puoi scegliere il regime di tassazione ordinario, o la cedolare secca.

Volendo, in alternativa all’affitto breve, puoi scegliere anche la soluzione del Bed & Breakfast. Puoi farlo sia che si tratti di un’impresa di tipo familiare o imprenditoriale.

Anche per avviare un B&B, comunque sono richiesti regole e requisiti specifici.

COME AFFITTARE UN’ABITAZIONE TUTELANDOSI

Il fatto che, nella maggior parte dei casi, non si conosce l’inquilino che stipulerà il contratto con te, richiede di seguire delle regole.

Ti indichiamo una lista utile a metterti al riparo da disguidi e problemi di diverso tipo.

  • Seleziona con attenzione il locatario e chiedi di esibire l’ultimo modello unico oppure le recenti buste paga. Potresti, eventualmente, chiedere delle referenze a chi gli ha affittato l’appartamento precedente. In questo modo ti risulterà più facile capire se si tratta di una persona seria, affidabile e puntuale nel corrispondere l’affitto.
  • Crea un elenco di mobili, elettrodomestici e accessori che sono presenti nell’immobile quando consegni le chiavi all’inquilino. Ti sarà comodo anche scattare delle immagini che puoi allegare all’inventario.
  • Segui puntualmente le normative in materia di affitto. E cioè registra il contratto, scegli un modo di pagamento tracciabile come, ad esempio, il bonifico.
  • Ricorda di fare la voltura di tutte le utenze.
  • Stipula un’assicurazione per il contratto d’affitto o chiedi una caparra.

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COME AFFITTARE CASA E DECIDERE IL CANONE ADEGUATO?

Stiamo parlando di un fattore fondamentale e che è legato al valore dell’abitazione.

Identificare il canone adeguato alle tue esigenze non è semplice perché richiede una buona conoscenza del mercato immobiliare. Anche in questo caso potrà esserti di grande aiuto affidarti all’esperienza di un’agenzia immobiliare.

Poi, c’è da dire, che per ogni contratto si può scegliere tra diversi tipi di canoni di locazione.

Oggi il canone d’affitto deve adeguarsi al valore dell’immobile e di quelli simili che si trovano nella stessa zona del tuo.

In questo modo sarà più facile individuare affittuari interessati alla tua proposta e avviare la trattativa.

Ti domanderai se ci sono dei parametri di riferimento per decidere il canone di locazione. Sì, puoi basarti, per esempio, sulla banca dati OMI relativa al mercato immobiliare italiano. Si trova presso l’Agenzia delle Entrate ed è a disposizione di quanti sono interessati.

Questo può rappresentare un affidabile punto di partenza. In alternativa potresti usare i dati tratti da altri annunci online di immobili che si trovano nella stessa zona della tua abitazione. E che hanno delle caratteristiche equiparabili a quelle del tuo.

In caso la locazione duri oltre l’anno, il canone può venire aggiornato ogni anno, secondo l’andamento del tasso di aumento di prezzi al consumo, confrontato al precedente.

Questi dati sono registrati dall’Istat. Annotati anche che, per poterlo fare, devi inserire un’apposita clausola nel contratto.

L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

Questo documento è particolarmente utile per redigere un contratto d’affitto. Lo crea un Certificatore Abilitato e indipendente. Ha lo scopo di descrivere la prestazione energetica dello stabile in cui si trova l’abitazione da affittare.

Per esempio, sapevi che la classe energetica è un valore che influenza il prezzo dell’affitto? Se è bassa sta a indicare che i consumi sono alti e che si spende di più, in particolare per energia elettrica e riscaldamento.

Quindi è consigliabile introdurre una clausola ad hoc nel contratto d’affitto da registrare.

In questa clausola il conduttore del contratto sostiene di possedere le informazioni necessarie. E, inoltre, di aver ottenuto lo specifico attestato che riguarda la prestazione energetica.

Nel caso si affittino dei singoli appartamenti, l’APE non si allega. Ma, in ogni caso persiste sempre l’obbligo della compilazione.

Il proprietario e locatore ha il dovere di mostrare l’attestato mentre si sta contrattando.

Poi, una volta che il contratto è registrato, deve consegnarlo al locatario.

Nel caso in cui, quando si registra il contratto, il proprietario non ha l’APE, questo può incorrere in una notevole sanzione (dai mille ai 4mila euro, ridotti a metà se la durata della locazione non va oltre i 3 anni).

Per chi ricorda ancora l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), spieghiamo che l’APE ne ha preso il posto.

COME AFFITTARE CASA E ACCRESCERE I PERIODI DI AFFITTO DURANTE L’ANNO

Lasciare l’appartamento sfitto per parecchio tempo, nel corso dell’anno, non è affatto conveniente.

Quindi prova a studiare un metodo efficace per riuscire ad affittarlo. In questo modo puoi evitare i periodi in cui rimane chiuso.

Perché tenerlo chiuso incide nel tuo reddito e, inoltre, nei costi fissi.

Devi esaminare, dunque, ogni opportunità per mostrare l’abitazione a un ampio pubblico di potenziali inquilini. Hai vari mezzi che puoi utilizzare.

Come il tuo sito internet, social, volantini, promozioni su giornali o programmi radiotelevisivi.

E, in ognuno di questi metodi promozionali,  la presentazione dell’appartamento risulta fondamentale.

la presentazione della casa da affittare

LA PRESENTAZIONE DELLA CASA DA AFFITTARE

Anche in questo caso è valido il discorso della prima impressione. E’ fondamentale che ciò che mostri e spieghi attiri maggior pubblico possibile.

Infatti online si trovano tantissime case, anche simili alla tua. Quindi, in fase di promozione, devi trovare il metodo migliore su come affittare casa. In modo da distinguerti e conquistare i potenziali inquilini.

Negli annunci che pubblichi, la descrizione deve essere breve ma chiara ed esaustiva. Le immagini poi, devono “parlare da sole”. E mostrare spazi luminosi, puliti e ordinati.

Ciò ti consente di fare una prima impressione positiva. L’agenzia immobiliare che ti assiste, saprà suggerirti come riuscirci nel modo migliore.

Anche predisponendo un servizio fotografico ad hoc che sottolinei i punti di forza del tuo immobile.

Devi presentare a tutti quali sono le caratteristiche principali del tuo appartamento. A partire dalla posizione e dalla superficie.

Dovrai illustrare gli ambienti, spiegare se dispongono di giardino o terrazze, se c’è l’ascensore e quali sono gli altri servizi. Come, per esempio, garage e posto auto.

Se l’arredamento è di design sarai avvantaggiato ma, in ogni caso, se i mobili sono tradizionali ed è tutto curato, avrai un tuo pubblico.

METTI A CONFRONTO COSTI E BENEFICI

Come abbiamo già detto, più si affitta e più cresce il reddito. Quindi devi evitare che l’appartamento resti sfitto.

L’investimento immobiliare è valido soprattutto se lo si interpreta in modo meno rigido e più flessibile.

Perché il mercato è variabile nel tempo e, insieme a lui, cambia anche il valore della tua abitazione e dei contratti d’affitto.

Se stipuli un contratto sai che può capitarti di contrattare per un valore del canone differente da quello che potevi ottenere il mese precedente oppure quello successivo.

L’andamento del mercato, d’altronde è altalenante e intervengono molte variabili.

Come fare? Studia costi e benefici e mettili a confronto. Calcola quante spese avrai per mantenere l’immobile sfitto e se ti conviene rispetto ad affittarlo a una cifra inferiore a quella che vorresti.

Devi fare tutte queste considerazioni con tranquillità, perché sarebbe un peccato lasciarlo sfitto solo per aver richiesto una cifra troppo elevata rispetto al mercato.

Restare ad attendere l’inquilino che accetti di pagare un affitto più elevato, per te rappresenta un costo. Una cifra che cresce in proporzione al tempo in cui l’appartamento rimane sfitto.

Per questo motivo, a volte conviene abbassare il canone ma trovare affittuari in tempi brevi.

LA TASSAZIONE GIUSTA TI AIUTA A RISPARMIARE

Il reddito che deriva dalle locazioni va dichiarato all’Erario ed è tassato. E’ assoggettato a Irpef o Cedolare secca.

A questo punto, il tuo scopo è cercare di capire, oltre a come affittare casa, qual è il tipo di tassazione che ti conviene maggiormente. Così puoi ottenere più guadagno affittando un immobile.

La tassazione Irpef somma il canone ai tuoi altri redditi imponibili. Quindi le aliquote progressive Irpef vanno applicate sulla base imponibile.

Ne deriva che su redditi imponibili con aliquote Irpef elevate, questo tipo di tassazione non è la più indicata. Questo a meno che non si debbano scontare importi notevoli di detrazioni o deduzioni fiscali.

Per quanto riguarda, invece, la cedolare secca, ha, come beneficio, il fatto di essere imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e addizionali comunali e regionali.

Il suo importo corrisponde al 21% se si tratta di contratto a canone libero, oppure al 10% se si tratta di canone concordato.

Il vantaggio di questo tipo di tassazione è che permette di risparmiare riguardo alla tassazione dovuta.

COME DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE

Se vuoi scoprire come diventare agente immobiliare, sei probabilmente alla ricerca di un nuovo percorso professionale che ti dia ottime soddisfazioni.

Questa professione permette di stare a contatto con le persone ed ottenere un ottimo ritorno economico.

Quindi, come iniziare per diventare un agente immobiliare di successo?

Ecco i consigli utili per intraprendere, con soddisfazione, questa fantastica avventura professionale.

COME DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE: COSA DICE LA LEGGE

Già dal 1913 la legislazione si è interessata alla figura del mediatore, per poi passare attraverso vari decreti e arrivare alle attuali modifiche.

Ed è stato istituito il ruolo degli agenti in affari di mediazione.

Questo ruolo, tenuto presso tutte le Camere di Commercio italiane è suddiviso in 4 sezioni differenti:

  • Agenti immobiliari: cioè tutti coloro che operano da mediatori nel settore, in maniera professionale e continua oppure occasionale.
  • Agenti con mandato a titolo oneroso: sono mandatari, cioè in forza di un contratto regolare di mandato. Parliamo sempre del settore immobiliare.
  • Agenti merceologici (mediatori di merci)
  • Agenti in servizi vari (operano nei settori non inclusi nei precedenti tre)

LE PRIME COSE DA SAPERE SU COME DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE

Sicuramente ti sarai accorto che l’agente immobiliare è tra le figure più richieste del momento.

Infatti è una professione che presenta molti aspetti positivi e ti può consentire di fare carriera.

Prima di capire insieme quali step devi seguire per diventare un professionista di successo, vediamo di cosa devi interessarti.

In quanto mediatore devi essere un punto di riferimento affidabile per i clienti, capace di mediare tra proprietario venditore e cliente interessato a comprare un immobile.

Ti occupi delle stime immobiliari, delle stipule dei contratti di locazione, di proposte di acquisto e di preliminari compravendita, perciò, oltre a conoscere bene il mercato immobiliare devi avere delle specifiche competenze tecniche.

E’ fondamentale saper determinare nel modo giusto il valore di una casa, di un appartamento oppure di un immobile commerciale.

Tra le capacità di un bravo agente immobiliare:

  • abilità di negoziazione
  • ascoltare attivamente
  • problem solving
  • tecniche di vendita
  • dialettica persuasiva
  • doti di leadership

Sono tutte competenze che si apprendono con la pratica e con un buon piano di formazione per agente immobiliari.

CHE REQUISITI SERVONO PER DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE?

Prima di tutto è necessario essere cittadino italiano, europeo, oppure comunque avere la residenza nel nostro paese.

Bisogna godere dei diritti civili e risiedere nella provincia della Camera di Commercio in cui si richiede l’iscrizione.

Obbligatorio possedere il diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado, con qualsiasi indirizzo di studi.

A questi requisiti personali se ne aggiungono di morali.

Necessario non essere interdetto, fallito, inabilitato, condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’economia pubblica, il commercio e l’industria.

Non aver ricevuto condanne per delitti come l’omicidio volontario, estorsione, furto, rapina, truffa, ricettazione, appropriazione indebita, oltre a qualsiasi altro tipo di reato per cui la legge dia la pena della reclusione non inferiore a due anni (al minimo) e cinque anni (al massimo).

Non bisogna essere stato sottoposto a normative antimafia, né assoggettato a sanzioni amministrative accessorie (art. 5 della legge 507/1999).

L’accertamento sui precedenti penali si effettua con certificato penale del Casellario Giudiziale. Le Camere di Commercio lo richiedono alle procure competenti.

Con l’autocertificazione, l’aspirante agente immobiliare può iscriversi dichiarando di avere i requisiti morali. Sarà la Camera di Commercio poi ad effettuare i controlli necessari.

COME PUOI OTTENERE IL PATENTINO PER DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE?

Sotto il punto di vista burocratico devi ottenere una licenza che ti abiliti a svolgere l’attività di agente immobiliare, cioè il famoso patentino per agente immobiliare.

E per averla ci sono due strade:

  • frequentare e superare il corso di formazione
  • esibire la documentazione in grado di attestare lo svolgimento della professione per almeno 24 mesi in agenzie immobiliari o similari

Infine presenti la domanda alla Camera di Commercio per essere ammesso all’esame che ti consentirà di ottenere il patentino da mediatore immobiliare.

Superato l’esame, sei abilitato a questo tipo di professione.

IN COSA CONSISTE L’ESAME?

Prima di tutto in un esame scritto nel quale dovrai dimostrare conoscenza della legislazione e di tutte quelle attività burocratiche legate al settore immobiliare.

Un punto a tuo favore è avere nozioni di diritto civile e tributario, conoscere i vari tipi di contratto e gli adempimenti fiscali.

I temi dell’esame si concentreranno, in particolare, su iscrizioni, trascrizioni, diritti, ipoteche, finanziamenti, concessioni edilizie ed agevolazioni finanziarie legate al mercato immobiliare.

La prova orale verte sui medesimi temi dell’esame scritto, ma può anche approfondire temi come l’andamento del mercato e le oscillazioni dei prezzi.

Per disporre di un background di studi che ti aiuti in questo percorso esistono corsi di laurea che sono particolarmente indicati. Ovviamente fanno parte dell’area economica.

Può essere una buona idea che tu inizi dal liceo scientifico oppure da un istituto tecnico del settore economico. Ci sono vari indirizzi, come amministrazione, finanza e marketing che può preparare al seguente percorso universitario.

Puoi scegliere il corso di laurea in economia aziendale e management oppure in giurisprudenza (triennali).

E proseguire con il corso di laurea magistrale in scienze economiche.

ATTIVITA’ INCOMPATIBILI E COMPATIBILI

Per legge esistono delle attività che non sono compatibili con l’attività di mediazione. Questo significa che se le eserciti non puoi essere, allo stesso tempo, agente immobiliare.

La legge 38/89 contempla che l’iscrizione al ruolo abiliti all’attività di mediatore e, allo stesso tempo, allo svolgimento di attività complementari oppure indispensabili per concludere un certo tipo di affare.

Quindi, se consideriamo questo punto di vista, il mediatore può svolgere un tipo di attività necessaria allo svolgimento della professione. Ovvio che, comunque, deve essere riconducibile al rapporto di mediazione.

Vediamo insieme quali posizioni lavorative sono compatibili, per esempio se sei dipendente in un’impresa che si occupa di attività di mediazione.

E anche se sei iscritto nell’Albo dei Periti e degli Esperti della Camera di Commercio, nell’Albo dei consulenti tecnici del giudice o, ancora, iscritto al Registro delle Imprese.

Tra le altre posizioni compatibili anche la mediazione creditizia o qualsiasi altra attività di mediazione prevista dal ruolo che si riveste.

Oltre all’attività d’impresa che sia collegata all’intermediazione, come la figura dell’amministratore condominiale, il consulente, promotore o perito immobiliare.

IL CARATTERE PUO’ DIVENTARE UN PUNTO DI FORZA

Il ruolo che svolge l’agente immobiliare è importante. Capacità gestionali ed esperienza fanno la differenza nella ricerca del successo.

Si tratta di un tipo di professione aperta a molti, se sei abile a relazionarti con il pubblico sei sicuramente avvantaggiato.

Con il tempo e l’esperienza, sarai in grado di seguire sempre meglio ogni step della compravendita.

Se, oltre all’esperienza e alla formazione, disponi di un’ottima dialettica, sei proprio l’agente immobiliare ideale.

Conoscere delle lingue straniere può allargare ulteriormente la tua platea di potenziali clienti.

Quindi migliorare il tuo inglese scolastico può aprirti molte opportunità.

Nell’agente immobiliare il cliente ripone la propria fiducia, perciò ricorda di ascoltare e annotare ogni richiesta con attenzione.

La tua professionalità, unita alla pazienza e all’intraprendenza, porterà a ottimi risultati. E riuscirai a risolvere indecisioni, problemi e dubbi dei tuoi clienti.

Le prospettive di guadagno poi, in questo tipo di professione, sono piuttosto alte, se paragonate ad altri tipi di carriere imprenditoriali. Così come le potenzialità di crescere, se ti applichi con costanza.

Per esempio, potresti decidere di aprire un’agenzia immobiliare tutta tua e di mettere su un team di collaboratori che ti supportino in tutte le fasi del lavoro.

Oppure potresti decidere di integrare i servizi di mediazioni con delle partnership immobiliari in settori affini, o anche decidere di fare in prima persona degli investimenti immobiliari.

Insomma le opportunità non mancano di certo e, con le giuste competenze, i guadagni saranno sicuramente molto soddisfacenti.

Gestione casa vacanze: come ottenere buoni profitti

Se hai una seconda casa oppure un appartamento che non utilizzi, la gestione casa vacanze può essere un’ottima idea.

Infatti, soprattutto se l’immobile si trova in un luogo di interesse turistico, puoi sfruttarlo per ricavare una rendita extra.

Puoi iniziare informandoti sulla normativa vigente, oppure affidarti a un esperto del settore per avere le informazioni di cui hai bisogno.

E poi, con un po’ di spirito di iniziativa potrai avviare un’attività in cui i profitti non si faranno attendere.

Ora vediamo insieme, qual è il modo migliore di procedere.

Come iniziare a occuparsi di gestione casa vacanze

I motivi che ti spingono a orientarti verso questo tipo di attività possono essere i più svariati. Come una prima casa diventata troppo grande dopo che i figli sono cresciuti. Oppure se hai ereditato un immobile e, complice la crisi economica, non consideri conveniente metterla in vendita.

Quindi, per arrivare a ottenere del reddito in tempi brevi, cerchi ovviamente una soluzione differente. Proprio come la gestione casa vacanze. Più la posizione è favorevole, più hai la possibilità di guadagnare.

Per esempio, se l’appartamento è situato nel suggestivo centro storico di una città d’arte, oppure frontemare in una località di villeggiatura, è un punto a tuo favore. Idem se gode di una vista spettacolare su un panorama montano o lacustre di grande fascino.

In queste e in altre situazioni ottimali l’idea è invitante e semplice da realizzare.

Prima di tutto devi analizzare come sfruttare gli spazi a disposizone. E qual è la possibilità finanziaria iniziale per valutare un eventuale restyling che renderà la casa ancora più appetibile nel mercato.

Alla base ti trovi di fronte a un progetto che non comporta particolari difficoltà dal punto di vista burocratico e amministrativo. Perciò considera che la gestione non sarà un impegno gravoso, anzi.

Se agirai con buonsenso, avrai la possibilità di diventare un imprenditore con entrate costanti e puntuali nel tempo.

Cos’è esattamente una casa vacanze?

Si tratta di un’offerta turistica alternativa a hotel, residence e bed & breakfast.  La formula, soprattutto rispetto a quest’ultimo, è diversa.

Il B&B necessita di una maggiore presenza del gestore perchè, per esempio, deve preparare quotidianamente la colazione.

La casa vacanze invece, in particolare se la si propone in maniera saltuaria, non impone questo tipo di obblighi.

Per quanto riguarda la giurisdizione in materia, ci si riferisce alla legge nazionale 217 del 1983.

Questa legge si occupa proprio di gestione casa vacanze e si rivolge a chi vuole amministrarla in modo continuativo ma anche a coloro che intendono utilizzarla in questo modo solo in certi periodi dell’anno.

Questa seconda soluzione è una formula che conquista molti perchè è decisamente più accessibile. Infatti non richiede neppure l’apertura della partita IVA.

Stiamo cioè parlando di accoglienza residenziale gestita da un privato. E che riguarda solo soggiorni saltuari di durata breve. Appare quindi come un’integrazione del reddito familiare e non una vera e propria impresa.

In casi come questo tu, nelle vesti di gestore, sei tenuto solo a consegnare le chiavi all’arrivo degli ospiti. E, naturalmente, spetta a te pulire gli ambienti al termine del soggiorno.

Come aprire e gestire una casa vacanze

Partiamo dall’inizio dicendo che ogni abitazione può diventare una casa vacanze. La legge infatti non prevede limitazioni particolari: l’importante che è gli spazi siano sicuri e abitabili.

Per questo motivo, prima di iniziare l’attività, bisogna avere il certificato di agibilità. In caso contrario non puoi offrire questo tipo di servizio.

C’è inoltre da sottolineare che, sotto il punto di vista fiscale, affittare saltuariamente una casa vacanze non significa avere un’attività commerciale.

Questo rappresenta un altro vantaggio: non devi chiedere permessi di alcun genere alle autorità locali.

La Schedina Alloggiati

La sola procedura da seguire riguarda l’accreditamento da parte della Questura e la compilazione puntuale della Schedina Alloggiati. Anche in questo caso va recapitata agli uffici della Polizia.

Cos’è la Schedina Alloggiati? Si tratta di un elenco che contiene i dati anagrafici delle persone che soggiornano nella tua casa vacanze. La lista va recapitata entro 24 ore dall’arrivo dei turisti ed è un compito che si può svolgere anche in formato digitale. Cioè utilizzando Internet.

Anche se non è obbligatorio, è meglio comunque che tu stipuli una polizza che assicuri la casa contro terzi. In questa maniera sei tutelato nel caso di danni all’appartamento.

Un momento particolarmente importante riguarda poi il contratto d’affitto. Dovrai firmarlo tu, insieme al locatore.

Se non sei abile a formulare questo tipo di contratti rivolgiti a un esperto nel settore. In questo modo potrai risparmiare tempo e denaro. Ti capiterà di vedere, principalmente, due tipi di modelli che riguardano i soggiorni lunghi e quelli di breve durata, come il weekend.

E’ il caso di allegare, al contratto d’affitto, un inventario che riguarda lo stato dell’immobile al momento dell’affitto e la dotazione dell’appartamento. In questo modo si evitano spiacevoli disguidi.

Nel caso, invece, tu affitti la casa per un periodo di tempo superiore ai 30 giorni allora è necessario depositare alla Polizia la “Comunicazione di cessione fabbricato”. Questa formalità è richiesta anche se si affitta a extracomunitari.

Nel momento, in cui, infine, ricevi il pagamento dell’affitto, sei tenuto a rilasciare una ricevuta con marca da bollo. E dovrai segnalare tutte queste entrate nella dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui la gestione dall’immobile per le vacanze avvenga solo in modo saltuario, questo tipo di attività sarà considerata impresa. Gli importi che riguadano la tassazione sono indicati nell’articolo 55 del TUIR.

Perchè i turisti preferiscono le case per le vacanze?

Il target di persone che preferisce una casa vacanze a hotel oppure residence è ampio e in crescita.

Come mai? Perchè i clienti, soprattutto quando si tratta di famiglie numerose o gruppi di amici, risparmiano molto scegliendo questa soluzione.

Giusto per fare un esempio utile: nella casa vacanze trovano la cucina e possono preparare i pasti in casa, senza dover andare sempre al bar o al ristorante.

Un altro vantaggio per gli utenti, riguarda il fatto che questo tipo di vacanza è decisamente più flessibile rispetto alle altre strutture ricettive.

L’idea di non dover sottostare a orari oppure norme particolari che riguardano gli spazi in comune, invoglia molti turisti.

Poi, spesso, le case vacanze accolgono anche gli animali domestici.

Infine, c’è da sottolineare l’aspetto emozionale. Una casa vacanze offre un’immersione nella realtà del luogo.

Concedi all’ospite la possibilità di conoscere gente del posto, sentirsi più a proprio agio.  E di muoversi con più indipendenza nel territorio circostante.

In particolare se stiamo parlando di una città antica oppure di una location immersa nella natura, questo è un punto a tuo favore.

La promozione della casa vacanze

Fino a ora abbiamo descritto cos’è una casa vacanze, a quali utenti puoi rivolgerti, qual è la normativa che se ne occupa e come gestirla.

Ora analizziamo un aspetto fondamentale per la gestione casa vacanze: la promozione.

Il passaparola è un modo utile per pubblicizzare la tua attività ma, oggi, non basta. E’ necessario che tu studi una strategia promozionale che coinvolga diversi canali. E, che, ottima notizia, non ti costerà molto, anzi spesso poco più del tempo necessario per occupartene.

Come prima cosa, dovrai preparare un breve annuncio che sia chiaro e ben scritto. Deve cioè avere quelle caratteristiche che ti consentano di attirare l’attenzione degli utenti potenziali.

Un aspetto importante riguarda le immagini. Dovranno essere luminose e di buona qualità, così valorizzano le peculiarità degli ambienti che intendi dare in affitto per le vacanze.

Puoi pubblicare l’annuncio su portali turistici, spesso si tratta di spazi gratuiti, altrimenti puoi versare una cifra (di solito accessibile) per evidenziarlo.

Puoi anche posizionarlo su giornali, ma, soprattutto, punta sui social come Facebook e Instagram. Dovrai però essere abile nel gestirli, rispondendo con puntualità alle richieste di chi ti contatta. Utilizza telefono, mail e chat in modo da avere più modi per essere raggiunto.

In questo modo potrai intraprendere quest’attività e iniziare, in tempi brevi, a guadagnare.

La recensione e il questionario di soddisfazione

Concludiamo suggerendoti di stimolare i turisti a scrivere una recensione a fine soggiorno. Così, grazie alle buone recensioni, la tua reputazione presso portali, siti e social andrà a crescere. E, parallelamente, aumenterà la richiesta.

A fine vacanza puoi anche chiedere di compilare un breve questionario in cui l’ospite valuta la sua esperienza.  Se lasci dello spazio per eventuali suggerimenti, puoi ricavare delle ottime idee per migliorare servizio e offerta.

Tra i vari punti inseriti, chiedi anche in che modo ha conosciuto la tua struttura. Come per esempio, tramite una semplice ricerca su google o su siti quali Booking.com. Questo è un modo utile per migliorare la tua strategia promozionale.

Lavorare come agente immobiliare: la guida essenziale

Se vuoi intraprendere questa attività ci vuole, principalmente, la buona volontà. Il resto lo apprendi accumulando competenze ed esperienze.

Iniziamo il viaggio attraverso questa affascinante professione dal concetto di base, cioè spiegando esattamente chi è l’agente immobiliare.

Chi è l’agente immobiliare?

Si tratta di una figura professionale che si occupa, principalmente, di gestire la compravendita e l’affitto di immobili.

La sua funzione è quella di essere un mediatore tra le due parti, il venditore e l’acquirente, prima, durante e, soprattutto, nel corso della trattativa.

Non per niente l’agente immobiliare si chiama anche  mediatore immobiliare. Il mediatore è colui che mette in relazione due o più persone (o società) in modo da concludere un affare.

Il tuo compito sarà quindi quello di facilitare la definizione e la realizzazione di compravendite oppure di locazioni.

I tuoi interessi saranno molteplici e riguarderanno immobili, attività commerciali, aziende e terreni.

A volte che l’agente immobiliare può accettare di rivestire il ruolo di un mandatario, cioè di tutelare gli interessi di una sola parte durante la trattativa.

In questo caso riceve la provvigione solo da una parte (venditore o compratore). Questo accade principalmente nei paesi anglosassoni.

Essere agente immobiliare vuol dire essere un imprenditore, titolare di partita iva, con la possibilità di lavorare in proprio o in collaborazione  con un’agenzia immobiliare. Raramente un agente immobiliare è assunto come dipendente diretto (senza partita iva, con contributi, stipendio fisso, ecc…)

Una professione come libero professionista

In quanto agente immobiliare avrai diverse mansioni da svolgere, come compiere la ricerca di immobili e occuparti di marketing immobiliare. Oltre a progettare e promuovere annunci di vendita e affitto

Ti occuperai anche di effettuare la stima del valore di mercato di un immobile e di esaminare e valutare le offerte di potenziali acquirenti.

Il tuo ambito lavorativo si concentrerà nella cura di vari aspetti, ad iniziare da quelli contrattuali, burocratici e finanziari delle compravendite e delle locazioni. Questo sia  per immobili residenziali o commerciali che per proprietà e terreni.

L’agente immobiliare, infatti, assiste e supporta i clienti in ogni fase delle trattative di compravendita. E’ disponibile nell’offrire consulenze e aiuto professionale per tutto ciò che riguarda il mercato immobiliare.

Com’è lavorare come agente immobiliare?

Chiedendo a qualsiasi professionista la risposta sarà la medesima: il lavoro lo svolgi a stretto contatto con le persone.

Per questo motivo devi conoscere tutte e due le parti che partecipano alla trattativa. Solo in questo modo potrai individuare e proporre la soluzione che appaia la più vantaggiosa per entrambi.

E’ un lavoro che ti regala molte soddisfazioni e che ti consente di incontrare molte persone.

All’inizio, da agente immobiliare condurrai i possibili acquirenti a visitare la proprietà e ne illustrerai ogni qualità, caratteristica e valore.

Per questo, come agente sei destinato a sviluppare, nel tempo, delle ottime doti da comunicatore.

Da mediatore saprai come mettere in relazione le due parti che sono coinvolte in una compravendita oppure in una locazione.

E, per questo motivo, percepirai una provvigione da tutte e due le parti coinvolte, cioè sia da chi vende che da chi compra. Condizione fondamentale per riscuoterla? Che la trattativa vada a buon termine e che le parti si impegnino a concludere un affare, normalmente con la redazione di una proposta d’acquisto e la registrazione del preliminare.

Ma a quanto ammonta questa provvigione? In media si tratta del 3% sul valore dell’immobile, sia da chi compra che da chi vende, per un complessivo 6%. La percentuale può comunque variare a seconda degli accordi.

I guadagni di un agente immobiliare cambiano quindi in base al numero delle vendite che riesce a portare a buon fine in un certo periodo di tempo ed agli importi delle stesse.

Nel caso l’agente immobiliare lavori per un’agenzia immobiliare, dividerà le provvigioni con l’agenzia, che però si accollerà tutte le spese fisse come l’affitto, la pubblicità, la cancelleria, le utenze, ecc…

Spesso le agenzie garantiscono un fisso, in modo da aiutare l’agente ad avviare la propria carriera, facendo fronte alle spese vive finché non si diventa efficaci.
Più bravo diventa un agente, più sarà suo interesse lavorare a provvigione, che rappresenta lo stimolo principale in questa professione perché i guadagni crescono al crescere delle trattative concluse con successo.

Quali sono le responsabilità dell’agente immobiliare?

Come abbiamo visto, le tue mansioni, se intendi diventare agente immobiliare, sono varie. Abbiamo pensato di riassumere le principali responsabilità in un pratico elenco:

  •       essere un intermediario tra chi vende e chi acquista immobili, terreni, abitazioni, aziende.
  •       Dedicare tempo e creatività nel preparare gli annunci di vendita e affitto sia online che offline, inclusi volantini e pubbliredazionali nella carta stampata.
  •       Selezionare le offerte, considerare ogni esigenza dei vari acquirenti e seguirli lungo tutto l’iter comprese le visite alle proprietà alle quali sono interessati.
  •       Occuparsi delle valutazioni e delle stime di immobili, aziende e proprietà.
  •       Supportare i clienti nello svolgimento di ogni pratica amministrativa, finanziaria e notarile attinente alla compravendita.
  •       Svolgere lavoro d’ufficio, aggiornando il data base dei clienti, annotando i dati delle transazioni e documentando le attività.

Come si diventa agente immobiliare

Per candidarsi a questo tipo di professione, i requisiti sono essenzialmente una buona motivazione e il desiderio di crescere professionalmente in un ambito che promette molto. Sia in termini di soddisfazioni personali che di guadagni.

Avrai fatto caso infatti che, nelle offerte di lavoro, spesso non si richiedono titoli di studio ma si cercano sia diplomati che laureati, interessati a questo tipo di carriera.

Poi, una volta che sarai entrato in un’agenzia, avrai la possibilità di iniziare un percorso formativo specifico, in base alle tue esigenze.

Potrai diventare dapprima un agente immobiliare junior, dopo aver seguito un apposito corso di formazione specializzata.

E iniziare a seguire i professionisti esperti che ti supporteranno passo dopo passo nei tuoi primi approcci con i clienti. Questo finchè non sarai in grado di interagire da solo con loro.

Le competenze ideali

Ora vediamo quali caratteristiche, competenze e qualità rendono un agente immobiliare un professionista di successo.

  •       Buona conoscenza del mercato immobiliare attuale
  •       Dialettica e abilità comunicative
  •       Organizzazione
  •       Attitudine alla negoziazione
  •       Intraprendenza e lungimiranza
  •       Attenzione nei riguardi del cliente
  •       Puntare a obiettivi precisi
  •       Capacità di operare in team

Cosa offre il lavoro di agente immobiliare

I risultati arriveranno a seconda dei tuoi risultati nelle vendite. Puoi arrivare ad ambire a un buon piano di provvigioni e ad avanzamenti di carriera.

Ti piacerebbe essere un manager? Potrai arrivare a essere responsabile di zona e coordinare il lavoro di altri agenti.

Potrai accumulare esperienze e farti conoscere sul mercato e fare in modo che il business si muova secondo le tue idee e le tue aspirazioni.

C’è anche la possibilità di riuscire a specializzarti in un determinato segmento immobiliare, come nelle nuove costruzioni, oppure negli immobili di lusso.

Potrai perfino puntare ai mercati esteri e lavorare per conto di clienti stranieri intenzionati a investire in Italia. O, viceversa, supportare clienti italiani che hanno intenzione di espandere le proprietà in un altro paese.

Le ragioni che ti portano a lavorare come agente immobiliare

Ci sono vari motivi che ti spingono verso questa carriera appassionante. Uno tra tutti? La velocità con cui puoi iniziare! Non ti vengono richiesti requisiti specifici quindi hai la possibilità di partire quando vuoi.

Un’altra buona ragione è che il lavoro è dinamico e mai noioso. Il contatto con i clienti e le relazioni che si creeranno, porteranno a rafforzare la tua abilità nel mediare le trattative.

Ed è un lavoro che offre molte soddisfazioni, perché contribuisce, spesso, a realizzare i sogni di chi cerca l’immobile dei propri sogni, gli spazi per avviare un’attività innovativa. Insomma un ambiente ricco di stimoli.

I guadagni sono tra i motivi principali che spingono verso questa professione: ci sono realmente immense opportunità da cogliere al volo.

Tasse affitto: quali sono da pagare

Oggi parliamo di tasse affitto: sì perché l’affitto di un immobile è sottoposto a una determinata tassazione.

Le imposte, in questo caso specifico, devono pagarle sia il proprietario che l’inquilino. Ma questo avviene in modi diversi che ora andremo a esaminare.

Prima di iniziare ad approfondire l’argomento, devi ricordare che ci sono due categorie di tasse sulla locazione.

E cioè quelle che si pagano quando si firma il contratto e quelle che, invece, provengono dal reddito della locazione.

Tasse affitto casa

Quando si stipula il contratto d’affitto si devono pagare due imposte, vale a dire l’imposta di registro e quella del bollo.

Al momento del contratto si paga l’imposta di registro e questo è indispensabile per la validità del contratto.

Questa imposta deve essere corrisposta entro 30 giorni dalla data della firma del contratto.

E, inoltre, entro 60 giorni, deve essere comunicata all’inquilino e all’eventuale amministratore condominiale.

Se il locatore non registra l’affitto, può essere l’inquilino a farlo. Anche perché, nel caso di affitto in nero, riguardo all’imposta di registro evasa, sono responsabili entrambi.

La tassa equivale al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni, quando si tratta di strutture a uso abitativo.

Nel caso di fabbricati strumentali per natura, l’imposta di registro ammonta all’1% del canone annuo. Sempre che la locazione sia effettuata da soggetti passivi IVA. Negli altri casi equivale al 2%.

Esistono delle eccezioni che riguardano i fondi rustici. In questo caso l’imposta di registro ammonta allo 0,50% del totale annuo moltiplicato per il numero degli anni.

Nel caso dei contratti di locazione di immobili in Comuni ad alta tensione abitativa, stipulati con la formula del canone concordato, c’è una riduzione del 30% sulla base imponibile da cui si calcola l’imposta di registro.

Ciò vuol dire che si considera solo il 70% del corrispettivo annuo

Bisogna precisare che l’imposta di registro che riguarda il primo anno di locazione non può essere mai inferiore a 67 euro.

E, al momento della registrazione, si può decidere di pagare l’imposta per tutta la durata del contratto. Cioè il 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per gli anni di locazione previsti dal contratto.  Oppure si può pagare in maniera annuale.

Nel caso di disdetta del contratto anticipata e l’imposta è già stata pagata per tutto l’anno, si può richiedere il rimborso dell’importo pagato in eccesso.

Se la registrazione del contratto è un compito che spetta al proprietario dell’immobile, lui e l’inquilino devono pagare l’intera somma e quindi spesso la si suddivide in parti uguali.

L’imposta di bollo su tutti i contratti che devono essere registrati, corrisponde a 16 euro ogni 4 facciate dell’atto (ogni 100 righe).

In caso si scelga la formula della cedolare secca, imposta di registro e di bollo non devono essere pagate.

L’imposta sui canoni di locazione

In quanto reddito per il proprietario dell’immobile, i canoni di locazione sono tassati a fini Irpef. Il locatore, però, può optare per due soluzioni di tassazione. Si parla, in questo caso, di regime fiscale ordinario e di cedolare secca.

Se si sceglie il regime fiscale ordinario le tasse sul reddito derivante dalla locazione subiscono una deduzione forfettaria del 5%. Cioè si tassa solo il 95% del corrispettivo totale.

Parlando invece di cedolare secca, si parla di un’imposta sostitutiva che viene calcolata applicando un’aliquota del 21% sul reddito che viene percepito dal proprietario, per aver affittato l’immobile.

E’ un regime fiscale facoltativo che, abitualmente, si considera più conveniente dell’ordinario. Anche perché non solo sostituisce la parte Irpef, ma consente di evitare di pagare l’imposta di registro e di bollo.

Quando si decide per la cedolare secca, significa comunque rinunciare a chiedere di aggiornare il canone d’affitto.

E, in più, i proventi assoggettati alla cedolare restano esclusi dal reddito complessivo. Non vanno cioè inseriti nella denuncia dei redditi e, per questo motivo, su questi e sulla cedolare secca non si possono far valere oneri deducibili oppure detrazioni fiscali.

Nei redditi invece vanno compresi ai fini di riconoscimento di detrazioni, deduzioni oppure benefici legati al possesso di requisiti reddituali. Come, per esempio, il calcolo dell’Isee o del reddito.

Nel caso di morosità

Se esaminiamo l’aspetto della morosità sotto il punto di vista fiscale, dal 1 gennaio 2017 la mancata tassazione dei canoni di locazione è sanzionata in maniera pesante.

Cioè si deve pagare dal 90% al 180% del canone di locazione per il motivo di dichiarazione infedele.

Nel caso di omissione di dichiarazione, con un minimo di 200 euro, si paga dal 60% al 120%, sempre che la si presenti entro il termine per quella del periodo d’imposta seguente.

Anche nel caso che l’inquilino sia moroso, i redditi da locazione vanno dichiarati. Si può però smettere di versare l’Irpef sui canoni di locazione quando non vengono percepiti.

Questo a condizione che la locazione sia a uso abitativo e non, per esempio, commerciale. E che il mancato pagamento derivi dalla morosità dell’inquilino.

Oltre al fatto che questa sia accertata giudizialmente, in seguito al procedimento per la convalida dello sfratto a causa della morosità.

Tasse affitto: TARI

Questa è la tassa che si paga relativamente alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti. E’ stata istituita dalla legge di Stabilità del 2014.

Nasce dall’accorpamento di TARSU E TARES o di altre precedenti tasse su rifiuti e ambiente.

La devi pagare anche in caso l’appartamento resti vuoto, se le utenze, e cioè acqua, luce e gas, sono allacciate. Questa tassa non dipende dalla categoria catastale dell’abitazione.

Come si paga? Si somma una parte variabile che dipende dal numero di coloro che occupano l’abitazione a una parte fissa che si ottiene moltiplicando la tariffa per la superficie calpestabile dell’immobile.

Se sei il proprietario dell’immobile, sappi che la TARI deve essere pagata dall’inquilino. Tranne che se si tratta di locazioni inferiori ai 6 mesi l’anno, in quel caso sarà il proprietario a pagare. Quest’ultimo è il caso degli affitti brevi.

Chi deve pagare la TASI?

Prima di tutto spieghiamo di cosa si tratta. La TASI è il tributo per i servizi indivisibili, sempre introdotto dalla legge di Stabilità del 2014.

Si tratta dei servizi comunali di cui i cittadini usufruiscono come, ad esempio, l’illuminazione, la cura delle aree verdi pubbliche, delle strade e la sicurezza.

Si dice che è un servizio indivisibile perché tutti i cittadini ne usufruiscono ma non si può quantificare quando lo faccia ognuno singolarmente.

Il pagamento spetta a tutti coloro che possiedono fabbricati. Inclusa l’abitazione principali e le eventuali aree edificabili di proprietà, tranne per quanto riguarda i terreni agricoli. Si paga anche quando non si è residenti.

La quota TASI varia da Comune a Comune

Per rispondere alla domanda: chi deve pagare la TASI, bisogna considerare i tre casi che si presentano.

Può essere totalmente a carico del locatore, oppure a carico suo in una percentuale variabile compresa tra il 10% e il 30% e, per il resto, è a carico del conduttore.

Quest’ultimo caso riguarda solo conduttori non privati oppure non risiedenti nell’immobile. Concludendo, se il conduttore è un privato residente, la TASI è totalmente a carico del proprietario.

Per ulteriori informazioni è il caso di rivolgersi al Comune dove è situata l’abitazione.

Come si paga l’IMU?

Questa imposta si applica su tutti gli immobili che possiedi o su cui hai un diritto reale come, per esempio, l’usufrutto.

Si paga per immobili che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso). Ma anche per le seconde case e per tutti gli altri immobili.

Per calcolare l’IMU si prende la reddita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente variabile in base alla categoria catastale cui appartiene.

Il valore che si ottiene deve, a sua volta, essere moltiplicato per l’aliquota comunale, tenendo conto di eventuali detrazioni.

Paghi tramite il modello F24 oppure con il bollettino di conto corrente postale, in cui si riporta il codice del proprio Comune.

Come guadagnare con Airbnb: crea il tuo business

Sai che anche tu puoi guadagnare con Airbnb?

Un’ottima occasione per ricavare del reddito da una casa che non utilizzi o da una stanza del tuo appartamento, ecco qual è l’idea che ti propone Airbnb.

E infatti sono in molti ad avere iniziato a pensare a come guadagnare con Airbnb.

Si tratta di un metodo di locazione per periodi brevi efficace e pratico.

Si gode della comodità di affittare una porzione di casa oppure un’unica stanza di un’abitazione. E perfino senza la necessità di doversi essere sempre presenti.

Riuscire a far sentire a proprio agio un ospite non è però così immediato, fidelizzarlo richiede pratica e competenza.

Se sei abile, puoi perfino stringere rapporti di fiducia e amicizia con chi sceglie di affittare da te, aderendo a questa formula di successo.

Sembra quasi di avere un piccolo albergo casalingo, senza possederlo. Ma ora vediamo insieme come è possibile guadagnare con Airbnb.

GUADAGNARE CON AIRBNB: I PUNTI DI FORZA

Affittare una stanza con il metodo suggerito da Airbnb, consente al proprietario di non dover cambiare totalmente l’abitazione in cui si vive, oppure una seconda casa.

Basta che le facilities degli spazi dedicati alla locazione siano appetibili: dalla televisione alla doccia, dal wifi all’aria condizionata.

Il clima comunque deve essere tipicamente domestico: la clientela alla quale si rivolge a questo tipo di servizio cerca un ambiente familiare, easy. Anche se, naturalmente, deve essere pulito e comodo.

FARE BUSINESS CON AIRBNB

Per lavorare in modo produttivo con Airbnb e guadagnare non deve mai mancare l’impegno da parte tua.

Però, se riesci a gestire al meglio l’immobile destinato a turisti o a chi ne ha bisogno, nel breve periodo, per motivi di lavoro, avrai il meritato successo.

E riuscirai a trasformare questo tipo di attività, un introito importante per te.

Ovviamente più saranno gli spazi di cui puoi disporre, maggiori saranno i ricavi.

Se riesci a raggiungere alti livelli di occupazioni delle abitazioni o delle camere durante l’anno o in stagione avrai fonti di guadagni continui e stabili.

LA LOCATION E’ FONDAMENTALE PER GUADAGNARE CON AIRBNB

Il successo in questa attività è determinato in gran parte anche da dove è situato l’appartamento o lo spazio da affittare. Anche il target varia a seconda della posizione dell’edificio.

Se si tratta di una location ben posizionata in una grande città sarà più facile trovare clientela business.

In caso tu disponga di una casa in una località turistica avrai un pubblico differente e sarà più condizionato dalla stagione. Questo il caso, per esempio, delle mete balneari e dei paesi montani.

Un appartamento a Venezia sarà sicuramente più richiesto di uno situato in periferia e poco servito dai mezzi pubblici.

COME PUOI DIVENTARE HOST AIRBNB

Che cosa significa essere un host? Se hai una stanza in più oppure disponi di un’intera abitazione puoi ottenere un buon guadagno, accogliendo turisti che provengono da tutto il mondo.

Hai la possibilità di affittare la tua abitazione, organizzare delle attività e dei tour, proporre dei pacchetti.

Sia che tu disponga di una stanza oppure di un alloggio da condividere, Airbnb ti dà la possibilità di accogliere dei turisti.

Tu devi decidere in modo autonomo la disponibilità degli spazi, i prezzi e le regole da far rispettare agli ospiti. Oltre al modo in cui tu potrai interagire con i tuoi ospiti.

Per iniziare, devi pubblicare il tuo annuncio in modo gratuito e indicare le date, i prezzi e introdurre le indicazioni per il tuo pubblico potenziale.

Poi sarai contattato e, prima del soggiorno, avrai modo e tempo per contattarli e metterti d’accordo con loro.

Al termine del soggiorno, tu come host, esattamente come i tuoi ospiti, dovrete scrivere delle recensioni. Queste andranno a sommarsi alle altre, in modo da verificare l’affidabilità di entrambi.

Airbnb non impone costi di registrazione ma addebita agli host un costo fisso. La tariffa è pari al 3% di ogni prenotazione.

COME RAGGIUNGERE LO STATUS DI SUPERHOST

Per essere un Superhost il tuo account deve essere in regola e deve soddisfare i requisiti di Airbnb.

Nel tuo account sono controllate tutte le tue prestazioni nel corso dei 12 mesi di attività precedenti. Anche se non è necessario che per tutti questi mesi tu abbia accolto degli ospiti.

Ma quali sono, nello specifico i requisiti per essere Superhost?

Bisogna, prima di tutto, aver completato almeno 10 viaggi, o 3 prenotazioni. La durata complessiva dovrà ammontare almeno a 100 notti.

Dovrai inoltre aver mantenuto, nel periodo esaminato, un tasso di risposta che sia pari almeno al 90%.

Inoltre il tasso di cancellazione non dovrà essere superiore all’1% (cioè una cancellazione ogni 100 prenotazioni), tranne che per le eccezioni inserite nei “termini delle circostanze attenuanti” di Airbnb.

Infine bisogna che tu abbia mantenuto, nei 12 mesi considerati, una valutazione totale di 4,8. Si tiene conto alla data in cui l’ospite ha scritto la recensione e non a quando ha effettuato il check out.

Per essere Superhost non si richiede alcuna candidatura. Se nel trimestre in cui sarai esaminato, avrai soddisfatto i requisiti che abbiamo illustrato allora riceverai automaticamente lo status di Superhost.

Queste valutazioni trimestrali iniziano il 1 gennaio, il 1 aprile, il 1 luglio e il 1 ottobre, tutti gli anni.

Alla fine del periodo di valutazione, ti sarà comunicato se sarai diventato Superhost.

Ti ricordiamo che solo gli host principali possono accedere allo status di Superhost.

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LE COMMISSIONI AIRBNB

Airbnb, per il corretto funzionamento del portale, per coprire servizi e prodotti forniti, come, per esempio l’assistenza h24 ai propri clienti, addebita dei costi di servizio.

Quando? Ogni volta che si conferma una prenotazione.

Per prenotare un alloggio si usano due metodi: i costi che sono suddivisi tra host e ospite; i costi addebitati solo all’host.

I costi suddivisi sono lo standard per gli host di case private. Sono costi che corrispondono al 3% ma possono aumentare.

Questo accade per gli host italiani e in altri paesi del mondo, ma anche per quegli annunci che sono soggetti a termini di cancellazione super rigidi.

Si calcolano in base al subtotale della prenotazione. E cioè si ottengono sommando il prezzo giornaliero alle spese per la pulizia, oltre a costi per ospiti aggiuntivi.

Sono esclusi i costi di Airbnb e le tasse

Questi compensi sono detratti in modo automatico dal compenso dell’host.

Per controllare i costi di servizio addebitati per una singola prenotazione basta andare sulla sezione “cronologia delle transazioni” sul portale.

Lì basta selezionare il codice della prenotazione e, nella sezione “compenso” trovi i costi del servizio di Airbnb.

A carico dell’ospite i costi sono inferiori, abitualmente, al 14,2% sul subtotale della prenotazione.

Ciò equivale al prezzo giornaliero sommato alle spese di pulizia e i costi eventuali per ospiti in aggiunta, senza costi di Airbnb e tasse. Sono costi variabili in base a vari fattori relativi alla prenotazione.

Sono mostrati all’ospite prima che prenoti. Quando Airbnb deve riscuotere l’Iva, allora i costi del servizio e relativi all’Iva saranno aggiunti e indicati sulla pagina del pagamento.

L’host invece deve coprire costi che vanno dal 14% a 20% oltre al 2% relativo agli annunci con modalità di cancellazione super rigide.

Gli host che offrono esperienze avranno addebiti per i costi di servizio pari al 20%. Sono calcolati in base al prezzo della singola esperienza e detratti dal compenso degli host.

Se gli host collaborano con organizzazioni no-profit non pagano questi costi supplementari.

PER QUANTO TEMPO SI PUO’ AFFITTARE?

La permanenza degli ospiti presso il proprio Airbnb può variare da una notte a un periodo più lungo.

Questa decisione spetta al proprietario che deve organizzare check in e check out, la pulizia degli spazi a disposizione degli ospiti, l’accoglienza, l’eventuale servizio di prima colazione e la contabilità.

La legislazione attuale presenta una normativa apposita che comprende anche queste informazioni. (link interno)

QUALI SERVIZI OFFRE LA FORMULA AIRBNB?

I turisti che scelgono il sistema Airbnb, solitamente, richiedono un trattamento di bed and breakfast (pernottamento e colazione).

Ma, su richiesta, si può optare anche per il solo pernottamento variando il prezzo offerto.

Succede soprattutto quando si offre anche un angolo cottura, che rende più indipendenti gli ospiti e consente loro di organizzarsi in autonomia con i pasti.

ATTENZIONE PER LA PRIVACY

Indubbiamente, l’ospitalità di un estraneo nella propria casa, pone alcuni problemi per la privacy di entrambi. Ci riferiamo al fatto che, spesso, capita che condivida alcuni spazi in comune con i turisti.

Ma, anche nel caso affitti la totalità della propria casa, questo è un aspetto da calcolare e non sottovalutare.

Nel contratto deve essere specificato ogni particolare, incluso il tipo di utilizzo degli spazi in comune.

In questo modo si evitano eventuali problemi o spiacevoli dispute.

HOTEL O AIRBNB?

I turisti che scelgono questo tipo di servizio desiderano sentirsi a proprio agio durante un viaggio di lavoro o di piacere.

Sono alla ricerca di un tipo di esperienza diversa da quella scandita dai tempi e dall’atmosfera di una struttura ricettiva alberghiera.

Queste persone, al confort della camera d’albergo preferiscono maggiore indipendenza ed esperienze differenti, personalizzate.

La formula Airbnb offre anche maggiori possibilità di trovare location che presentino un migliore rapporto qualità prezzo nei confronti di altre strutture ricettive, a parità di offerta.

LA CASA PERFETTA PER AIRBNB

Non esiste un modello di casa ideale per poter affittare con Airbnb.

C’è invece, potenzialmente, il cliente perfetto per l’abitazione o la parte di immobile che si sta offrendo.

La clientela Airbnb appartiene a un target ampio e variegato, sia per provenienza che per età.

Perciò la scelta, spetta al turista, che valuterà quella più adatta alle sue esigenze di viaggio.

QUALI CARATTERISTICHE DEVE POSSEDERE LO SPAZIO CHE SI AFFITTA?

Come non esiste la casa perfetta non esistono i servizi perfetti per tutti.

Va da sé che più la stanza sarà accessoriata, più sarà quotato l’appartamento.

Se l’offerta prenderà in considerazione tutti gli aspetti, dagli arredi, alla facilities, dall’accoglienza al prezzo, l’attenzione del pubblico sarà maggiore.

LA PULIZIA DEGLI SPAZI

Aspetto imprescindibile per poter affittare con successo e guadagnare con Airbnb è la pulizia e la cura per i dettagli.

Nel caso il proprietario sia impossibilitato a farlo personalmente, dovrebbe organizzarsi con familiari e dipendenti.

In questo modo i luoghi destinati ad accogliere gli ospiti saranno sempre pronti per i successivi, anche nel caso di un’eventuale prenotazione last minute.

L’OSPITALITA’

Questa, oltre alla pulizia, è la parola d’ordine per rispondere al meglio alle richieste del cliente.

La scelta di dividere i propri spazi con persone sconosciute è dettata, oltre che da motivi economici, anche dalla voglia di condivisione e di fare nuove conoscenze.

È un aspetto condiviso da chi affitta e da chi sceglie questo tipo di ospitalità.

Oltre a chi si muove per affari c’è un ampio ventaglio di viaggiatori che ricerca nuove esperienze e il contatto con luoghi e culture diverse.

Una buona idea sarebbe di fornire informazioni sulla città e sulla storia e tradizione locale. Oltre alle indicazioni utili su mezzi pubblici, noleggio biciclette, eventi, locali e luoghi da visitare.

PER GUADAGNARE CON AIRBNB BISOGNA ESSERE PROPRIETARI DELL’IMMOBILE CHE SI AFFITTA?

L’uso di Airbnb non è esclusiva dei soli proprietari di casa.

C’è, infatti, la possibilità di affittare parte di case a loro volta affittate a condizione però che sia esplicitamente consentito il subaffitto dell’immobile nel contratto d’affitto.

Nel caso non lo sia, lo si può aggiungere come postilla e così, chiunque ne abbia diritto, può guadagnare con Airbnb.

TASSE E ONERI FISCALI

Naturalmente anche questo tipo di attività prevede il pagamento degli oneri fiscali anche se gli affitti inferiori a 29 giorni non prevedono l’obbligo di registrazione del contratto.

E, nel caso di periodo più lungo di un mese, si può optare per la formula “cedolare secca” con un’imposta del 21%.

Buona norma sarebbe chiedere consiglio al proprio professionista di fiducia per non incorrere in errori e multe.

Oltre che per comprendere meglio al quali tipo di oneri sono previsti anche a livello comunale (es. tassa di soggiorno).

GARANZIE DI GUADAGNO CON AIRBNB

L’uso della piattaforma Airbnb ha, naturalmente, dei costi anche se non possono essere considerati esagerati.

Anche perché l’adesione a questa formula dà garanzie agli host in caso di cancellazione delle prenotazioni o di possibili controversie.

Per quanto riguarda le percentuali dovute alla piattaforma queste sono del 3% per il proprietario e tra il 6 ed il 12% per l’ospite.

La somma dovuta dal proprietario viene prelevata all’origine cioè dal totale pagato dal cliente.

Perciò vi verranno accreditati direttamente i totali delle prenotazioni a voi dovuti sia tramite Paypal che tramite bonifico. Solitamente accade solo dopo 24 ore dall’arrivo del cliente.

guadagnare con Airbnb 1

GARANZIE IN CASO DI CONTROVERSIA

Può capitare che il cliente non resti soddisfatto dei servizi oppure che ritenga che non siano corretti rispetto alla descrizione fatta online.

Oppure che il visitatore abbia danneggiato qualcosa all’interno degli spazi affittati.

In questo caso potete usare lo specifico servizio messo a disposizione dalla piattaforma, nel caso non siate riusciti a risolvere la questione in maniera bonaria con l’utente.

Se non trovate una soluzione, fotografate il danno e inviate le immagini.

Dopo una valutazione attenta del problema e se viene riscontrata la responsabilità del cliente, vi sarà accreditata la somma di quanto dovuto.

Nel caso contrario sarà il turista ad avvalersi di un eventuale rimborso.

GARANZIE IN CASO DI “NO SHOW”

Nel caso il cliente non arrivi nel giorno prestabilito senza aver avvertito a voi verrà riconosciuto un risarcimento che corrisponde al totale della prenotazione.

La medesima garanzia vale per il cliente, nel caso non siate in grado di ospitarlo oppure l’appartamento non sia accessibile. Dovrete cioè rimborsare la cifra totale pagata dal turista.

PAGAMENTO DEI SERVIZI

Ricordate che il pagamento del servizio di ospitalità che offrite deve avvenire solo tramite la piattaforma.

In caso contrario si può rischiare che il vostro annuncio sia cancellato e così accadrà anche per la vostra struttura.

La piattaforma infatti vi consente di guadagnare con Airbnb a prezzi contenuti e godendo di tutte le garanzie che abbiamo descritto.

Ma ciò avviene solo a condizione che le transazioni economiche passino attraverso la piattaforma.

TITOLO

Il titolo da assegnare alla propria casa è fondamentale perché rispecchierà una sorta di carta di identità della vostra offerta di ospitalità.

Deve essere realistica, riassuntiva e chiara, mettendo in risalto i punti di forza, quali gli arredi, gli optional, la vicinanza con l’aeroporto ecc.

Il titolo giusto sarà fondamentale nella decisione degli utenti.

FOTO

Le foto, per guadagnare con Airbnb, sono basilari per l’offerta di ospitalità.

Devono essere reali, ma è importante mostrare spazi ordinati, puliti e ben arredati.

Se volete un suggerimento, aggiungete dei particolari che vi distingueranno da altre proposte. Aggiungete dei centrotavola, soprammobili di design, mazzi di fiori, una tavola imbandita con piatti appetitosi.

Spazio alla creatività ma senza esagerare.

Le immagini rappresentano la vetrina della vostra attività e della vostra offerta.

DESCRIZIONE

La descrizione deve essere precisa, esaustiva ma anche breve. Bisogna agevolare una lettura veloce e cercare di stimolare l’attenzione di chi sta leggendo.

Fondamentale non esagerare ed essere onesti nell’offerta che si sottopone alla clientela.

Un punto in più è rappresentato dai riferimenti ai servizi della zona in cui è situato l’immobile, ai servizi di trasporto. Oltre che alla raggiungibilità dei siti di interesse storico, artistico o della stazione o dell’aeroporto, con i vari tempi di percorrenza.

PREZZO

Anche questo è un aspetto molto importante, bisognerà fare una piccola ricerca di mercato rispetto agli altri Airbnb ed agli alberghi della zona di interesse.

Molto importante, in linea di massima, è tenere prezzi accessibili propria attività per cercare di attirare la clientela.

L’IMPORTANZA DEI FEEDBACK

Nelle attività online il feedback e cioè il riscontro da parte del cliente ricopre un ruolo incisivo. La customer satisfaction è molto importante.

Perciò il commento del cliente che è stato ospite in un appartamento o in una casa vacanze vale anche più della foto e della descrizione fatta dal proprietario.

È molto importante avere i feedback perché vi permetteranno di affittare con molta più facilità la vostra casa.

IL CALENDARIO DELLE PRENOTAZIONI

Oltre a queste attenzioni non bisogna trascurare di aggiornare puntualmente lo stato di occupazione delle stanze offerte. Questo per fare in modo che il cliente sia sicuro che la propria prenotazione vada a buon fine.

In ogni caso dovete inviare, nel giro di qualche ora, la mail di conferma della prenotazione.

Perché la velocità di risposta sarà indice di professionalità e di attenzione nei confronti dell’ospite.

È un’ottima strategia per fare in modo che l’ospite sia ancora più ben disposto nei confronti vostri e dell’esperienza che farà presso di voi.

IL MOMENTO DI BENVENUTO CON LA CONSEGNA DELLE CHIAVI

Il momento del check in (comunemente chiamato così nelle strutture alberghiere tradizionali) è molto importante se avete deciso di guadagnare con Airbnb.

Vi consigliamo, se possibile, la consegna diretta delle chiavi per accogliere personalmente il turista.

Durante i primi momenti si farà un’opinione su di voi che verrà poi confermata in base a tutta l’esperienza vissuta.

Create un buon rapporto, mostratevi disponibili e accoglienti. Sarà così più facile creare le condizioni di un soggiorno piacevole.

E stimolerete la voglia di tornare nello stesso posto per trovare lo stesso calore. Questo tipo di rapporto personale fidelizzerà il vostro ospite. E lui, da parte sua, vi aiuterà con recensioni e passaparola.

Nel caso non vi sia possibile consegnare le chiavi lasciatele ad una persona di fiducia, in modo che ci sia qualcuno ad accogliere chi arriva.

L’ARRIVEDERCI

Le stesse attenzioni consigliate per il check in dovrebbero essere poste nel momento del termine del soggiorno del vostro ospite.

Fate in modo che il momento dell’arrivederci sia caloroso come quello del benvenuto magari con la consegna di un piccolo ricordo dell’esperienza.

Come una bottiglia di vino o di olio, oppure qualche prodotto tipico della zona.

Questa fase è determinante anche per controllare lo stato dell’immobile in cui ha soggiornato il cliente. Ma anche per ascoltare eventuali consigli utili a migliorare l’esperienza per i clienti futuri.

Anche in questo modo si potrà migliorare la propria offerta.

EVENTI PARTICOLARI

Non bisogna dimenticare di produrre e pubblicizzare a dovere, nel caso, offerte speciali in occasione di eventi particolari che avranno luogo nella città della vostra struttura.

Tenete sempre d’occhio il calendario delle manifestazioni, creando un’occasione supplementare per richiamare l’attenzione del pubblico nei vostri confronti.

PERSONALIZZAZIONE DELL’OFFERTA

Nell’ottica dell’ospitalità con Aibnb e della personalizzazione dell’offerta cercata dal turista è buon costume prevedere un welcome kit in bagno. Oltre a un piccolo regalo sia esso di benvenuto che di arrivederci.

E, magari, una lettera di benvenuto all’interno della stanza destinata all’ospitalità, dove siano descritti in modo puntuale i vari servizi offerti e l’uso dei vari strumenti presenti in struttura. Come il forno, il frigorifero, il phon e il WIFI con la relativa password.

COME AUMENTARE IL PROPRIO GUADAGNO CON AIRBNB

Oltre a tutte le osservazioni fatte fino a questo punto, naturalmente, la promozione della vostra struttura è l’arma vincente del vostro business.

Quindi, non affidatevi solo alla piattaforma specifica, ma utilizzate anche i social media per autopubblicizzarvi.

E, magari, inserite, all’interno del vostro annuncio, il link che rimandi direttamente alla piattaforma con tutti i prezzi e le offerte che avete pensato.

Così si stimola l’immediata prenotazione e il turista che, probabilmente, compirà una scelta d’istinto, senza pensarci troppo.

AFFITTARE IMMOBILI DI ALTRI

La piattaforma è molto intuitiva e l’uso è semplice. Ma non tutti dispongono delle conoscenze o dei mezzi tecnologici per poter iniziare questa avventura.

Perciò voi potreste farvi promotori di questa iniziativa presso amici, parenti o semplici conoscenti spiegando loro come guadagnare con Airbnb. E, magari farvi “carico” della parte tecnica gestendo tutta la parte online.

Al proprietario della casa spetterà solo la parte pratica dell’attività. In questo modo potrete reperire e affittare più immobili nella vostra zona.  E avere un’ulteriore entrata economica, da accordare con il proprietario.

I NUMERI DI AIRBNB

La piattaforma Airbnb nasce da una start-up progettata nella celebre Silicon Valley qualche anno fa.

In poco tempo è diventata un vero e proprio motore che movimenta circa 2 milioni di clienti quotidianamente.

Ed è attiva in 191 paesi creando un giro d’affari planetario. Stiamo parlando di una cifra come 500 milioni di prenotazioni.

La fortuna di questo sistema è che, chiunque abbia uno spazio inutilizzato, lo può mettere a reddito e guadagnare con Airbnb.

Come fare un investimento immobiliare: la guida passo passo

Abbiamo pensato di creare una guida su misura per te su come fare un investimento immobiliare.

Da sempre il mattone ha avuto il suo fascino e nonostante il passare del tempo, il susseguirsi degli eventi continua ad attrarre gli investitori.

Il mattone nell’immaginario collettivo rappresenta l’idea di ricchezza e di stabilità economica.

Come fare un investimenti immobiliare: di cosa stiamo parlando?

Per investimento immobiliare s’intende impiegare un capitale per comprare i cosiddetti beni immobili intesi come case, terreni, depositi e negozi.

Lo scopo?  Ricavarne un profitto, rivendendolo o affittandolo.

Questo tipo d’investimento è ancora ambito da molti italiani nonostante il periodo di crisi.

I beni immobili sono tenuti in considerazione perché sono beni ben visibili, li puoi toccare e utilizzare e, a prescindere da tutto, rimangono tali senza sparire.

Investire per te e per la tua famiglia

Acquistare casa è la tipologia d’investimento immobiliare più diffuso, si pone l’attenzione sul futuro della persona e della propria famiglia.

L’investimento sta nel fatto che con l’acquisto dell’immobile si smette di pagare l‘affitto e lasciarlo in eredità è una buona prospettiva di stabilità per i propri eredi.

Ci sono diversi parametri di cui tenere conto.

Innanzitutto è la casa dove s’intende abitare.

La scelta sicuramente è influenzata dal tuo gusto personale, dalla disponibilità economica e dal numero degli elementi del tuo nucleo familiare.

Come fare un investimento immobiliare puntando alla rendita

Vuoi puntare sull’investimento immobiliare per avere una reddita vera e propria, pensando quindi di guadagnarci rivendendo case o affittarle.

In pratica ti avvicini a una vera e propria attività economica, a un business.

Puoi diventare un imprenditore nel campo degli immobili e, probabilmente, è ciò che a te più interessa.

A questo punto bisogna capire cosa tenere in considerazione e a quali parametri devi attenerti per fare un buon affare.

Occasioni ghiotte nel mercato immobiliare ce ne sono, bisogna avere fiuto per gli affari e una buona dose di preparazione e metodo.

Individuare la zona

Andiamo a considerare il caso che la tua vuole essere un’attività economica o almeno ci speri.

Il primo passo che devi compiere è decidere in quale zona investire, puoioptare per una grande citta o una località turistica.

Sono entrambe due scelte da tenere in considerazione, ma richiedono un’indagine di mercato molto accurata.

Sicuramente ogni città, ogni quartiere ha delle caratteristiche particolari.

Tu, come imprenditore, non devi lasciarti influenzare dalle apparenze, ma scegliere la zona che fa al caso tuo e studiarla a fondo. Bisogna scoprire tutte le caratteristiche di quella zona, che tipo di persone ci abitano e qual è il loro tenore di vita.

Capire che tipo di abitazioni ci sono e il loro prezzo di mercato.

Non devi dimenticare di informarti sulle reti di collegamento e sulla loro efficienza.

Importante è ancora sapere se in zona ci sono aree verdi, scuole, spazi educativi, se ci sono progetti da realizzare.

Un’informazione da tener presente è che gli immobili vicini ai centri urbani e coperti da una buona rete di collegamento sono i più ricercati del mercato.

In base al numero d’informazioni che riesci a reperire, puoi capire se sei di fronte a un buon affare oppure no.

Per acquistare case in luoghi turistici devi tener presente altri parametri: la posizione della struttura se centrale o periferica, vicino al mare/montagna o alle attrazioni turistiche.

Va presa in considerazione il tipo di abitazione che stai esaminando: se è una villetta singola o condominiale. E, come abbiamo visto sopra, più informazioni prendi meglio è.

Individuare l’immobile

Se sei alle prime armi, ti raccomandiamo di investire su immobili residenziali come villette a schiera, appartamenti, e case.

Questo mercato offre buone possibilità d’investimenti.

Per gli immobili commerciali ci sono altre regole più complesse che richiedono una specifica competenza.

fare un investimento immobiliare

Comprare case da ristrutturare per rivenderle

Acquistare un rudere ristrutturarlo, riportandolo agli antichi albori, può farti guadagnare molto.

Prima di acquistare è bene valutare i costi di ristrutturazione.

Potresti chiedere a dei professionisti un preventivo, tramite sopralluogo, sui lavori necessari.

Sistemare vecchie case è una buona occasione per te se vuoi intraprendere questo business e non hai a disposizione una grossa cifra da investire.

Per rudere non intendiamo case da buttar giù, bensì un’abitazione non ultimata che, per svariati motivi, è rimasta incompiuta.

Per te questo può rappresentare un buon affare.

Oggi le grandi abitazioni specialmente in zone periferiche e di campagna sono acquistate per diventare agriturismi o B&B.

In questi ultimi anni un altro aspetto cui si da molta importanza è l’arredo. Mobili e accessori possono fare la differenza.

Così come l’illuminazione, le rifiniture e mille altri piccoli accorgimenti che possono rendere un immobile unico e accattivante.

 Acquistare casa per affittarla

Questo tipo di operazione è portato a termine da chi vuole proteggere il suo capitale.

Se acquisti un immobile già locato, di solito il suo prezzo è inferiore rispetto a di quello di mercato e puoi avere subito un rientro economico con l’affitto.

La posizione dell’immobile è un fattore da tener presente: se si trova in periferia costa di meno rispetto a quelli del centro, ma, d’altro canto, anche i prezzi degli affitti sono inferiori.

Se l’immobile è posto nei pressi di scuole, ospedali e uffici è molto più facile trovare degli inquilini interessati.

Bisogna tener conto anche delle condizioni generali dell’immobile e, eventualmente, apportare delle modifiche.

Quando si dà una casa in affitto, si possono presentare degli inconvenienti da parte degli inquilini che, per qualche motivo, non riescono a pagare periodicamente l’affitto.

E in questo ti vengono in aiuto varie tipologie di contratti di locazione.

Il contratto di locazione a uso transitorio

Si tratta di una particolare tipologia di contratto per locazione a breve durata. Vale generalmente da 1 a 18 mesi ed è legato alle esigenze temporanee dell’inquilino.

Questo tipo di contratto è stipulato da persone che si trasferiscono per lavoro e hanno esigenze abitative della durata di pochi mesi.

Il contratto di locazione a studenti universitari

Anche questo contratto risponde a particolari esigenze da parte degli studenti universitari.

Studenti “fuori sede” che rimangono nella città universitaria soltanto per durata delle lezioni e degli esami.

Questa tipologia di contratto ha una durata massima di 36 mesi.

Il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione a uso turistico è un contratto transitorio, che ha durata massima di 30 giorni.

Rappresenta una grande opportunità per chi possiede un immobile in zone turistiche quali mare, montagna e città d’arte.

Con questo contratto si mette a disposizione del turista l’abitazione per brevi periodi e maggiore è l’affluenza turistica tanto più potrai affittare e ricavarne dei profitti.

Oggi, nonostante tutto, il turismo è uno dei pilastri portanti dell’economia.

Il contratto di locazione a uso abitativo

Il contratto di locazione a canone libero è una delle tipologie più utilizzate per i contratti.

È un contratto stipulato tra il proprietario dell’abitazione e l’inquilino, che ha a disposizione la casa tramite un compenso stabilito dalle parti.

Questo tipo di contratto di solito ha una durata di 4+4 anni.

Esiste anche un’altra forma di locazione, cioè il canone concordato. Si tratta di un tipo di contratto dalla durata di 5 anni.

Si redige in conformità a ciò che è deciso in comune accordo dalle due parti e, rispetto al precedente, consente di avere più vantaggi fiscali e uno sconto dell’IMU.

Risparmiare sull’acquisto di una casa

Sicuramente, è ciò a cui dovrai puntare.

Consulta degli esperti, se hai dei dubbi, e cerca di utilizzare qualche accorgimento per risparmiare il più possibile sull’acquisto in una casa.

In questo modo potrai ricavarne un margine di guadagno sia nel rivenderla, che nell’affittarla.

Fare un investimento immobiliare: don’t wanters (fretta di vendere)

Questo è il caso in cui puoi guadagnare bene e trovare un immobile in forte sconto, rispetto alla quotazione del mercato.

I cosiddetti “don’t wanters” sono coloro che si trovano costretti a vendere rapidamente una proprietà.

I motivi possono essere diversi, magari l’immobile si è avuto in eredità, oppure il proprietario ha debiti di vario genere.

Oppure si deve trasferire in un’altra città, per il repentino cambio della sede di lavoro.

Individuare questo tipo di soluzioni non è semplice, però con discrezione e informandosi bene, come dicevamo prima, si possono riuscire a cogliere indizi per un buon affare.

Comprare casa all’asta

Un altro modo efficace per acquistare una casa a un prezzo molto vantaggioso riguarda le aste giudiziarie.

Le aste permettono la vendita di un bene immobile di proprietà di un privato o di una società.

A causa della crisi, negli ultimi anni è cresciuta la disponibilità degli immobili per l’aumento dei pignoramenti che hanno colpito sia privati, sia i costruttori, costretti a dichiarare fallimento.

Attraverso le aste giudiziarie è possibile acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Puoi anche aggiudicarti un immobile all’asta pur non avendo tutto il capitale, tramite un mutuo mettendosi d’accordo con un istituto di credito convenzionato.

Un consiglio che diamo e quello di leggere la perizia poiché si possono nascondere delle insidie di carattere legale ad esempio abusi edilizi e diritti sull’immobile di terzi.

È possibile anche visitare l’immobile prima dell’asta, per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia, come lo stato in cui si trova e di quali interventi necessita.

Valutando bene ogni cosa, facendo un preventivo dettagliato delle spese e prendendo le giuste precauzioni potresti riuscire a comprare case a prezzi davvero bassi, rendendo conveniente il tuo investimento.

Comprare case già locate

Un modo interessante per fare un buon investimento è di acquistare un immobile già locato.

Poiché solitamente questi costano in meno rispetto a quelli liberi.

E, nel giro di qualche anno, una volta liberate dall’inquilino, puoi facilmente rivenderlo a un prezzo maggiore.

Comprare la nuda proprietà

Altro modo per fare un buon investimento è acquistare la nuda proprietà.

Infatti, si può acquistare l’immobile a un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato.

Continua a essere abitato dall’inquilino fino alla sua morte in quanto è l’usufruttuario.

Ma, successivamente, l’immobile riacquista valore e gli eredi non avranno nessun diritto su di esso.

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Focalizzarsi sull’investimento immobiliare

Quando parli d’investimenti immobiliari, dobbiamo capire se il tuo immobile è una fonte di guadagno o di spesa.

L’informazione che ti permette di eseguire queste valutazioni è il tasso di rendimento.

Per conoscere il tasso di rendimento devi fare qualche calcolo che andremo a spiegare.

Come prima cosa calcola il reddito lordo annuo dell’immobile. Si tratta del prezzo dell’affitto dell’immobile per l’intero anno.

Ora è il momento che tu consideri tutte le spese sostenute o da sostenere per l’immobile per l’intero anno.

In questa voce vanno i costi di manutenzione, costi di assicurazione, tasse e spese di gestione dell’immobile.

Tutti questi vanno sommati in unica voce che per convenienza chiamiamo spese di gestione.

Una volta riuscito a fare questo, devi calcolare il reddito lordo e, da esso, sottrarre la voce spese di gestone. Il risultato che otterrai è il reddito netto.

REDDITO NETTO = REDITO LORDO – SPESE DI GESTIONE

Arrivato a questo punto, devi dividere il reddito netto per il prezzo di acquisto dell’immobile. In questo modo ricavi la redditività netta espressa in percentuale.

TASSO DI RENDIMENTO = REDDITO NETTO / PREZZO D’ACQUISTO X 100

Il tasso di rendimento è utile per confrontare diversi tipi di proprietà immobiliari per acquistare a scopo investimento.

Bisogna stare attenti a non focalizzarsi solo su questo perché questo tasso può variare a causa degli affitti che possono apprezzarsi o deprezzarsi.

Se intendi fare investimenti immobiliari a rendita non è necessario essere affascinati dalla casa.

Cerca invece l’affare: la casa scontata è quella che in prospettiva può offrirti di più.

Nelle grandi città come nei piccoli centri le case con metrature più ampie hanno un costo inferiore all’abitazione di dimensioni minori.

Attenzione a valutare il tempo della compravendita, la fretta non è mai una buona consigliera e, ricorda che, nei periodi di recessione, i prezzi si abbassano.

Comprare un immobile appena messo sul mercato non conviene, se riesci ad aspettare puoi comprarlo a un prezzo più basso.

La compravendita

Questa è una delle fasi più delicate di tutto l’affare. È il momento in cui va a concludersi tutto il lavoro svolto.

Un consiglio che ti diamo è di non dire mai il prezzo che sei disposto a pagare per l’immobile. Aspetta che il tuo interlocutore faccia la sua proposta e poi esprimi la tua.

Cerca di trattare e mettere in campo tutte le tue doti persuasive, per terminare la compravendita a tuo favore.

Altro consiglio: tutto va messo per iscritto, gli accordi presi vanno sempre scritti, per evitare spiacevoli fraintendimenti. E, se puoi permettertelo, investi sempre da solo, per evitare eventuali diatribe tra co-proprietari.

Fondi immobiliari

Un altro modo di investire nell’immobiliare è attraverso i fondi immobiliari.

Questi fondi sono un tipo d’investimento basato sulla raccolta di capitali da parte del pubblico e investito in immobili del tipo residenziale e commerciale.

La partecipazione a questo tipo d’investimento può avvenire anche con una piccola quota.

Con questo tipo d’investimento l’impegno da parte di chi investe è minimo perché funziona come i normali fondi d’investimento.

Principali svantaggi e vantaggi dell’investimento immobiliare

Andiamo ora ad analizzare i principali svantaggi e i principali vantaggi che un investimento immobiliare può offrirti.

Svantaggi

1) Cifra minima da investire

Per investire in immobili devi avere a disposizione una certa somma di denaro e deve essere anche abbastanza consistente. Questo capitale ti permette di fare un buon affare nell’acquisto di un determinato immobile.

2) Capitale fermo per mesi

Con l’investimento immobiliare il tuo capitale può rimanere fermo per un certo periodo, la cui durata non è prevedibile.

Se hai intenzione di acquistare un immobile per rivenderlo, per recuperare il capitale e quello guadagnato bisogna aspettare la conclusione della vendita.

Se invece vuoi comprare un’abitazione per metterla in rendita il capitale investito e il guadagno sarà recuperato con i canoni di locazione.

3) Tasse e costi di gestione

Con l’acquisto dell’immobile, oltre al costo dello stesso, devi tenere presenti altre spese come le spese notarili, quelle per il perito, eventuali spese per l’avvocato, per le imprese, le assicurazioni e le imposte.

Vantaggi

1) Mantenimento del valore

Può anche accadere per una serie di circostanze, come il calo della domanda, per il degrado della zona o per l’usura dell’immobile, l’investimento perda valore.
Per quando possa svalutare, non perderà mai del tutto il suo valore.

2) Controllo dell’investimento

L’investitore, tramite gli immobili, può tenere sotto controllo il proprio investimento con interventi di ristrutturazione e riqualificazione. In questo modo il valore degli spazi andrà sicuramente a salire.

3) Redditività alta in rapporto al rischio

Gli investimenti immobiliari rappresentano un bene rifugio interessante, in quanto la locazione è una buona reddita. Gli immobili sono sempre presenti sul mercato e quindi offrono un basso profilo di rischio.

4) Bene sempre richiesto

Gli immobili sono beni d’uso, le persone non vi potranno mai rinunciare e per questo non potranno mai sparire. Ecco perché è detto investimento sicuro.

Investire nell’immobile ha sicuramente il suo fascino.

E sicuramente produce molti benefici a livello economico, ma richiede una conoscenza approfondita del settore e un grande impegno.

Se sei interessato a questo tipo di business devi affrontare con grande professionalità ogni fase dell’investimento.

Ed essere attento agli aspetti tecnici, fiscali e legali, senza tralasciare nulla.

Come aprire un’agenzia immobiliare

Questa guida nasce per aiutarti a capire come aprire un’agenzia immobiliare, e può esserti utile sia che tu cominci da zero, sia che tu abbia già una certa esperienza, ma non conosca nel dettaglio la materia.

Ma andiamo per gradi.

Agenzia immobiliare: cosa fa e quali requisiti

Un’agenzia immobiliare svolge un servizio di mediazione, volto a favorire la stipula dei contratti di locazione e di vendita.

Durante la fase di compravendita di un immobile, l’agenzia si occupa di pubblicizzare e fornire un’adeguata valutazione dell’immobile, in modo da proporlo ad un prezzo congruo e favorire la compravendita.

Questo mentre si interfaccia sia con l’acquirente che col venditore, assistendo entrambe le parti in un tutte le fasi del processo e facendo gli interessi di entrambe le parti.

Quando una trattativa va a buon fine, l’agenzia si occupa della stipula del preliminare di compravendita, al quale segue il rogito finale, di cui si occupa il notaio.

Le agenzie immobiliari normalmente guadagnano una provvigione sia dall’acquirente che dal venditore, definita come una percentuale sul prezzo di compravendita dell’’immobile.

Di solito la quota è divisa in parti uguali tra l’acquirente e il venditore. Ma, per ragioni particolari,  può essere anche divisa in modo diverso o gravare solo su una delle due parti.

Per aprire un’agenzia immobiliare è necessaria che l’amministratore della società sia abilitato alla professione di mediatore immobiliare, cioè abbia superato un apposito esame ed abbia ottenuto il patentino di agente immobiliare.

Non ci sono limiti particolari sulle forme giuridiche per l’apertura di un’agenzia immobiliare, quindi puoi scegliere con il tuo commercialista quale sia la forma societaria che ti conviene maggiormente.

come aprire un'agenzia immobiliare

come aprire un’agenzia immobiliare

Come aprire un’agenzia immobiliare

1. Ottenere i requisiti

Il comico Milton Berle disse: «Se l’opportunità non bussa, costruisciti una porta».

Ecco, iniziare qualcosa di nuovo è proprio questo: devi costruire una porta sul mondo e cercare di realizzarti come individuo.

Prima di aprire un’agenzia immobiliare è meglio sapere a cosa vai incontro e assicurarti di essere sicuro delle tue scelte.

In primis, serve un agente immobiliare abilitato. Puoi trovare un agente che assuma il ruolo di amministratore e che quindi ti passi i requisiti tecnici, oppure puoi diventare tu stesso un agente immobiliare.

La scelta è molto legata al tuo modo di fare impresa. Se vuoi investire in un servizio altamente richiesto ed altamente remunerativo come quello delle agenzie immobiliari, ma non vuoi lavorare in prima persona, ecco che la scelta dell’amministratore con il patentino può essere una valida soluzione.

Sai però, che se l’amministratore lascia il suo posto, la tua agenzia non può più acquisire nuovi mandati fino a quando non inserisci un’altra persona in possesso del patentino.

La buona notizia comunque è che puoi continuare a lavorare i mandati già acquisiti, anche in assenza di un agente abilitato. Quindi diciamo che hai un po’ di margine di manovra perché puoi comunque continuare parzialmente a lavorare e quindi ad incassare.

In alternativa, potresti fare tu stesso il patentino di agente. Richiede un po’ di sforzo e lo studio di alcune materie, ma è sicuramente fattibile. Una volta pronti si effettua un esame alla camera di commercio dove si ha la propria residenza e, se si viene promossi, si ottiene il patentino di agente.

Come aprire un’agenzia immobiliare: diventare Agente Immobiliare

Per poter diventare agente immobiliare è necessario essere maggiorenni, avere la cittadinanza italiana o, se extracomunitario, essere in possesso di un regolare permesso di soggiorno.

Inoltre è necessario aver conseguito almeno il diploma di scuola superiore, non essere sottoposto a procedure di fallimento e non aver subito condanne di alcun genere.

Infine, come già ti anticipavo, serve superare l’esame alla Camera di Commercio della provincia in cui hai la residenza.

Ok l’esame alla Camera di Commercio, ma come mi preparo?

Ecco i modi più comuni:

  • Libri specifici sull’argomento: ci sono diversi testi in commercio, fatti appositamente per imparare tutto quello che serve per sostenere l’esame. Spesso hanno già dei Quiz che simulano la prova d’esame in modo da metterti alla prova, un po’ come per la patente di guida.
  • Seguire un corso tenuto dalla C.C.I.A.A. (Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura) competente del territorio di appartenenza.
  • Frequentare un corso privato che ti fornisca la preparazione necessaria al sostenimento dell’esame presso la Camera di Commercio. Ci sono corsi da 80 ore, come da 160 ore, sia online che in presenza. Basta fare una ricerca su Google.
  • Lavorare per un periodo in un’agenzia immobiliare con un ottimo programma di formazione ed affiancamento, fatto apposta per portarti preparato all’esame. Noi di Immobil Relax abbiamo un programma studiato appositamente per questo.

2. Coma aprire un’agenzia immobiliare: la location

L’ufficio è uno strumento fondamentale nel lavoro di Agente Immobiliare. Oltre a svolgere buona parte dell’attività quotidiana, vi si accolgono anche i clienti per le trattative, per firmare gli accordi e per dialogare in maniera professionale e ufficiale con le parti di una compravendita.

E’ importante trovare anche una location adatta, possibilmente al piano terra e con almeno una vetrina che si affacci sulla strada, così da esporre i tuoi annunci in bella vista.

Decidere dove stabilire la tua agenzia è anche un modo per capire in che campo ti vuoi specializzare.

Anche se in ordine di importanza viene dopo i requisiti fondamentali ed un buon team, la valutazione della location dovrebbe essere fatta fin dalle prime fasi di pianificazione.

La scelta della location incide sull’attività

Per esempio, se apri la tua agenzia immobiliare in una località balneare, potrai concentrarti sulla vendita di case vacanza, magari in residence con piscina, che costituiscono un mercato sempre vivo e richiesto, dove il prezzo del singolo immobile (e quindi la provvigione) è mediamente molto più alto degli immobili a fini residenziali.

Invece, se stabilisci la sua attività in un una grande città, magari vicino ad un polo universitario, potrai specializzarti sugli affitti a studenti oppure sulla vendita di immobili di lusso in centro storico.

Perciò è meglio fare un’attenta indagine delle zone che più preferisci in cui far sorgere la tua agenzia. E poi decidere in base alla lista dei pro e dei contro di ciascuna area studiata.

Tieni a mente che una zona di maggiore passaggio comporterà anche una spesa più alta per l’affitto dell’immobile destinato alla tua attività e che avrai bisogno di un’insegna ben visibile e di un comodo parcheggio.

Una volta individuato il locale di tuo gusto, bisognerà arredarlo

Suggeriamo un arredamento essenziale e non troppo artificioso, con colori neutri in grado di mettere a proprio agio i clienti, ma comunque in linea con l’immagine coordinata aziendale.

Oltre alle indispensabili scrivanie con computer e telefono, avrai bisogno di una Stampante multifunzione ad alta risoluzione, meglio se con stampa di formato A3, e connessione ad internet veloce.

Servono inoltre sedie, poltrone, cancelleria, faldoni porta documenti, cassettine porta chiavi, scaffali, librerie, cassettiere, cestini, ecc…

3. Come aprire un’agenzia immobiliare? L’investimento

Aprire un’agenzia immobiliare richiede dei capitali.

Si ma quanto bisogna investire?

Domanda più che lecita con una risposta piuttosto complessa: dipende. Ci sono diversi fattori che variano da contesto a contesto e che fanno variare i costi di avviamento.

Molto probabilmente dovrai sostenere:

  • Spese di affitto del locale più eventuale deposito cauzionale. Da quantificare in base alla zona ed alle dimensioni del locale.
  • Bollette e spese condominiali
  • Eventuali lavori di miglioramento e di adattamento dell’immobile (che non sempre i proprietari sono disposti ad accollarsi)
  • Assicurazione del locale e assicurazione professionale: dai 500 ai 1.000 € l’anno
  • Commercialista: dai 1.000 ai 3.000 € l’anno a seconda della forma societaria scelta
  • Inps: circa 3.700 € l’anno
  • Logo: dai 350 ai 700 €
  • Sito web: realizzazione dai 1.500 ai 3.500 €, più spese di mantenimento annuali di circa 250 €
  • Spese pubblicitarie: minimo di 3.000 € l’anno tra biglietti da visita, insegna, annunci sulla vetrina dell’agenzia, tassa pubblicitaria ed abbonamento ad uno dei maggiori mortali immobiliari.
  • Costo degli arredi e della cancelleria: variabili a seconda delle dimensioni del locale. Possiamo indicativamente parlare di 1.000/1.500 € per postazione, completa di scrivania, cassettiera, computer con monitor, licenza software, telefono, sedia con rotelle, numero due sedie fisse per i clienti e cancelleria.

Secondo la nostra esperienza, scegliendo un immobile decoroso ed adatto ad ospitare almeno tre scrivanie ed una piccola sala riunioni, l’investimento potrebbe variare dai 25.000 € ai 50.000 € per il primo anno.

Come aprire un’agenzia immobiliare: l’opzione franchising

Se hai un buon budget da investire, puoi valutare di affiliarti ad uno dei franchising presenti sul mercato.

Questo tipo di scelta permette di sfruttare il nome di marchi già conosciuti e al tempo stesso di limitare il rischio d’impresa.

Il franchisor – così viene chiamato il proprietario del marchio – da te scelto si occuperà degli aspetti fondamentali per far decollare la tua impresa: dall’arredamento dell’agenzia alla formazione professionale, dalla cancelleria alla documentazione necessaria per la gestione amministrativa della tua agenzia immobiliare.

Scegliendo questa seconda opzione i costi tendono a crescere. L’investimento iniziale per entrare a far parte di una delle reti di settore conosciute si aggira tra i 50.000 € e 60.000 €.

Come in qualsiasi scelta determinante per il tuo futuro, è bene vagliare a pieno tutte le opzioni e studiare attentamente vantaggi e svantaggi dei vari marchi, per poi fare la scelta più adatta alle proprie esigenze.

Lavorare in franchising favorisce una maggiore visibilità, ti assicura una formazione iniziale di ottimo livello, sia per te che per i tuoi collaboratori e varie di assistenza nella gestione della tua attività.

Tuttavia, non tutti i franchising sono uguali e non tutti si adattano a determinate realtà.

I franchising infatti, sono strutturati per portare avanti specifici modelli di business che si sono rivelati vincenti in determinate condizioni. Se queste condizioni non si presentano, il franchising stesso non può avere successo perché non applica il modello di business vincente per il quale è strutturato.

4. Come aprire un’agenzia immobiliare: la forma societaria

La forma societaria della tua agenzia immobiliare dipende molto dal tuo modello di business.

in linea generale, minore è il rischio che le cose si mettano male, più è conveniente la partita iva individuale, magari con un regime agevolato se si rientra nei requisiti.

Invece se il modello di business prevede un certo rischio, è buona norma separare il patrimonio personale da quello dell’agenzia, in modo che, se le cose andassero male, non ci troveremmo a dover rispondere anche con i propri beni.

In questo caso quindi parliamo di Srl o Srls.

Inoltre bisognerà depositare un facsimile dei vari contratti che l’agenzia andrà ad utilizzare nell’ordinario svolgimento delle sue funzioni.

Per trovare il commercialista adatto, in caso non ne avessi uno di fiducia, rivolgiti all’Ordine dei Dottori Commercialisti della tua zona e chiedi di un professionista specializzato in agenzie immobiliari.

Puoi anche rivolgerti ad una delle associazioni nazionali di agenti immobiliari che potranno indirizzarti verso il professionista adatto e aiutarti nelle pratiche burocratiche di apertura. 

5. Il team giusto

Finora abbiamo parlato degli aspetti tecnici e professionali che un agente immobiliare è tenuto ad avere per iniziare a esercitare la professione.

E certo, fare tutto da soli ed aprire un’agenzia immobiliare con un solo agente, che ne è anche il titolare, può essere una soluzione.

Ma è la soluzione migliore?  Cosa succede se ti ammali o se ti capita un imprevisto?

Lavorare in team, oltre che supportarti nei casi in cui tu, in prima persona, sei impossibilitato a svolgere l’attività, è anche il modo statisticamente migliore per aumentare le probabilità di successo.

Tutto sta nello scegliere e nel formare le persone giuste, sviluppando le competenze necessarie alla professione, come per esempio, la dialettica, le capacità relazionali e le competenze specifiche della professione.

Altre abilità che possono tornare utili su base quotidiana sono la capacità di mantenere il sangue freddo, in modo da poter affrontare al meglio ogni singolo scenario che ti apparirà davanti, oppure il “problem solving” per affrontare e risolvere gli imprevisti che ti si porranno davanti.

Formando un team è importante anche avere competenze in leadership ed avere un approccio propositivo e proattivo, in modo da guidare il team verso il successo, anche in caso di difficoltà.

Considerando tutto quello che c’è da fare per formare un team, potresti anche pensare: “Ok ma chi me lo fa fare? Meglio fare da soli.”

E da una parte di posso anche capire, però dall’altra so per esperienza che il Team, nel lungo periodo, vince sul singolo.

6. Come aprire un’agenzia immobiliare: la pubblicità

Per decretare il successo della tua agenzia immobiliare, gran parte del lavoro lo fa la pubblicità. Puoi essere il più grande acquisitore al mondo o il più grande venditore, ma se le persone non sanno che esisti e non sanno che immobili stai trattando resterai nelle opache stanze dell’anonimato.

Perciò  è ora di iniziare a farti conoscere con una campagna marketing mirata.

Quando parliamo di pubblicità, la vecchia scuola pensa ad essere presenti sulle riviste di settore e sui giornali, sui cartelloni pubblicitari, magari a stampare volantini e manifesti.

Oggi invece è molto meglio partire da una campagna pubblicitaria sul web.

Internet è uno strumento molto efficace. Apri un sito web con un motore di ricerca interno ed aggiungi tutti i tuoi con foto di qualità e descrizioni dettagliate. 

Iscriviti ad almeno uno dei portali più famosi del settore e rivolgiti ad un professionista per impostare delle campagne di remarketing sul tuo sito.

Fai fare un bel biglietto da visita che richiami i tuoi colori aziendali e che riporti, oltre al tuo nome e numero di telefono, anche il tuo sito e la tua mail diretta.

Sito, biglietto da visita web e portali di settore sono le fondamenta della promozione

Se hai altro budget da investire, ti suggerisco di partire con una campagna specifica Google Ads e con la scrittura di un Blog per portare traffico al sito internet e farti riconoscere come un esperto.

Anche partecipare ad eventi e manifestazioni sul tuo territorio è un’ottima pubblicità se sei socievole e ti piace “attaccare bottone” anche con persone che non conosci.
Può essere una buona occasione per dire cosa fai nella vita e lasciare il tuo contatto, ma ti consiglio di non entrare nei dettagli del tuo lavoro in situazioni simili.
Quando sei ad un evento e trovi una persona interessata, lasciagli il numero e chiedigli di chiamarti per fissare un appuntamento. Darai un’immagine molto più professionale e potrai continuare a creare altri contatti (in fondo sei lì Per questo).

Tasse sulla prima casa: quali sono da pagare?

Arriva nella vita il momento in cui si compra una casa, oppure un appartamento, talvolta lo si eredita oppure lo si riceve in donazione.

Quando ciò accade bisogna informarsi se sulla prima casa ci sono tasse da pagare, vediamo insieme qual è la risposta.

Per chi non ha molto denaro a disposizione, le tasse sono un argomento piuttosto delicato e che richiede più momenti di seria riflessione.

La tassa sulla prima casa, talvolta, è un disincentivo all’acquisto perchè l’arretrato tributario può far perdere la proprietà.

Quindi chi, a primo acchito aveva pensato a intestarsi un’abitazione fa marcia indietro e desiste.

La legge però riconosce dei benefici e degli sconti sull’abitazione principale. Questo per garantire una casa anche alle famiglie più indigenti ma anche per non rallentare il mercato immobiliare.

Il concetto di abitazione principale non corrisponde totalmente alla dicitura “prima casa” come si usa dire nel linguaggio comune.

Infatti quando ci si domanda quali tasse sono da pagare per chi acquista la prima casa, bisognerebbe stare attenti su quale termine si utilizza e sulle varie normative.

Le tasse da pagare sulla casa

A questo punto dell’articolo ci concentriamo sulle spese fiscali che si sostengono quando si acquista un immobile, lo si eredita o lo si riceve come donazione. La legge infatti non fa differenze tra compravendite, successioni o altro.

Ciò che conta, in questo caso, è il diritto di proprietà, perchè a questo viene collegata la capacità contributiva e, di conseguenza, il presupposto d’imposta.

La tassazione va a incidere sulla proprietà in due differenti momenti.

Prima di tutto quando si acquista l’immobile, nel momento cioè in cui si tassa l’atto di compravendita, stipulato di fronte al notaio.

Questo è un tipo di tassazione una tantum che viene applicata solo al momento del rogito. E non si ripete mai più.

Il fisco poi contatta i proprietari ogni anno, per riscuotere le imposte comunali sulla casa.

Le tasse al momento dell’acquisto

Ogni azione di compravendita è soggetta alla tassazione.

In questo caso specifico le tasse però sono variabili. E in che modo?

Se si acquista da un privato, per esempio, oppure da una ditta di costruzioni.

Nel caso si compri la prima casa da un privato, si dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%.
  • L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro.
  • L’imposta catastale fissa di 50 euro.

In qualsiasi delle due ipotesi, sia che si compri da un privato o da un’impresa, le imposte vengono versate dal notaio nel momento della registrazione dell’atto.

Al contrario, se invece chi vende è un’impresa soggetta a Iva, l’acquirente deve pagare:

  • l’Iva del 10% (che arriva al 22% se l’immobile è accatastato A/1, A/8 oppure A/9.
  • L’imposta di registro di 200 euro.
  • L’imposta catastale di 200 euro.
  • L’imposte ipotecaria di 200 euro.

Le tasse sull’ abitazione

Oltre alle tasse che si pagano una tantum al momento dell’acquisto, ci sono altre tasse periodiche che vanno a incidere sull’abitazione. Sono tre: IMU, TASI e TARI.

Per quanto riguarda l’IMU è la tassa che va a colpire la proprietà dell’immobile, in quanto indice di ricchezza.

La TASI invece è un’imposta che si collega ai servizi del Comune. Cioè relativo alla disponibilità di impianti fognari, strade, rete elettrica, strade.

Mentre la TARI è l’imposta applicata ai rifiuti.

Soo tre tasse che devono essere sempre pagate dal proprietario dell’immobile.

C’è però da considerare che l’abitazione può essere data in affitto e quindi, se si tratta di questo caso specifico, la TARI viene pagata dall’inquilino.

Quali tasse

Cosa cambia se si tratta della prima casa?

A questo punto, esaminate le tasse da pagare su un’abitazione, andiamo a vedere cosa succede se si tratta della prima casa.

Anche in questo caso esaminiamo separatamente ciò che si deve al fisco al momento dell’acquisto e la tassazione annuale.

Il fisco e la prima casa: il momento dell’acquisto

Quando si compra la prima casa, il carico fiscale viene ridotto in maniera sostanziosa.

Sicuramente avrete già sentito parlare del bonus prima casa.

Si tratta di un beneficio che permette di risparmiare una buona percentuale sulle tasse che sono collegate al rogito. E cioè quando si ha concluso una compravendita.

Se si acquista da privato si deve versare:

  • l’imposta di registro al 2%, invece che al 9% con un minimo di 1000 euro.
  • L’imposta ipotecaria che equivale a 50 euro.
  • L’imposta catastale che ammonta a 50 euro.

Nel caso invece si acquisti da un costruttore oppure da un altro tipo di azienda soggetta a Iva si deve pagare:

  • l’Iva pari al 4% (invece che al 10% oppure, in certi casi al 22%).
  • L’imposta di registro di 200 euro.
  • L’imposta catastale di 200 euro.
  • L’imposta ipotecaria di 200 euro.

Come scrivevamo sopra come “prima casa” bisogna che l’immobile rispetti determinate condizioni.

Per esempio che l’immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9).

E che il contribuente deve essere residente nello stesso Comune dove si trova l’immobile acquistato. Ciò va fatto entro 18 mesi dal giorno del rogito.

Il proprietario non deve possedere, neanche in versione di quote, altri immobili destinati a uso abitativo nel Comune dove si trova quello da acquistare.

Se così non fosse deve cedere la proprietà prima che avvenga il rogito.

Chi ha acquistato questa “prima casa” non deve possedere altro immobile (neppure delle quote) in qualsiasi luogo dello Stato italiano, per il quale abbia usufruito del bonus prima casa.

Altrimenti deve cedere l’altra abitazione entro un anno dal nuovo immobile acquistato. Lo può vendere oppure donare.

Prima casa: tasse sulla proprietà

Le imposte annuali da versare al Comune, IMU, TASI e TARI, se collegate all’abitazione principale hanno una tassazione agevolata.
Se il proprietario è in possesso di altri immobili però perde questi benefici.

Il proprietario è esente da IMU e la TASI solo se il contribuente ha fissato la sua residenza nell’immobile.

E la casa deve essere inoltre la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare.

Non basta la residenza indicata dai registri dell’anagrafe. Bisogna invece che la casa sia vissuta per la maggior parte dell’anno.

Ciò per fare in modo che non dilaghi il fenomeno illegale delle false residenze allo scopo di evitare di pagare le tasse sulla casa.

Nel caso si affitti un immobile a canone concordato si beneficia di uno sconto del 25% sull’IMU per la casa data in locazione.