Tassazione acquisto seconda casa: ciò che c’è da sapere

Qual è la tassazione acquisto seconda casa e il mantenimento di una seconda casa? Se sei intenzionato ad acquistare una seconda casa, devi prepararti un budget relativo alle tasse e alle imposte. Quindi la tassazione acquisto seconda casa è un argomento molto importante da affrontare.
Infatti quando si pensa ad acquistare una seconda casa, è necessario occuparsi di diversi aspetti. Tanto per iniziare al costo dell’immobile che ti interessa. E poi devi includere nel progetto di investimento anche il mantenimento che seguirà all’acquisto. Oltre a tasse e a imposte.

Tassazione acquisto seconda casa: qual è la differenza tra tassa e imposta?

Prima di tutto è necessario rendersi conto che c’è una grande differenza tra tasse e imposte. Le prime sono tributi che sono versati in cambio di un servizio pubblico, le seconde invece sono somme che vanno pagate a Stato e comune dove sorge l’immobile.
Quindi se anche tu sei nell’ottica di acquistare devi pensare alla tassazione acquisto seconda casa. Chi è proprietario di una seconda casa deve pagare l’IMU e la TASI. Mentre, quando si effettua l’acquisto dell’immobile, è necessario calcolare l’Iva, l’imposta catastale, quella di registro e l’ipotecaria. Per chi non è del settore immobiliare, un addetto ai lavori, districarsi tra tasse e imposte non è così semplice.

Il momento della compravendita: il primo passo per comprendere la tassazione acquisto seconda casa

Prima di parlare di tasse, spiegando voce per voce, ci soffermiamo su quel procedimento che conduce all’acquisto della casa. Ed è il caso di porci delle domande: come si procede nella compravendita? Esistono agevolazioni fiscali per chi acquista la seconda casa? E’ necessario avere particolari requisiti oppure essere parte di determinate categorie? Andiamo anche a vedere quali sono i costi al momento dell’acquisto e i successivi.

Prima dell’acquisto

Prima di tutto è il caso di compiere delle verifiche sull’immobile che ci interessa. E’ fondamentale controllare che non ci siano ipoteche, abusi edilizi, debiti nei confronti del condominio o difetti dell’edificio. Poi va controllata la condizione interna dell’abitazione, lo stato di manutenzione in cui si trova. In genere, è meglio rivolgersi a un’agenzia immobiliare o a un intermediario. Questo perchè, così facendo, si evitano tanti problemi ed errori. Altrimenti ci si reca da un notaio oppure da un architetto.

I momenti che accompagnano la compravendita di un immobile sono fondamentali anche per la tassazione seconda casa

Passiamo ora alla proposta d’acquisto, cioè quando si esprime la volontà di comprare la proprietà. In questa fase si determinano le condizioni quali prezzo, pagamento, data di consegna e tutto ciò che è necessario chiarire. Se c’è l’accordo con il venditore, si passa al compromesso o preliminare d’acquisto.
Si tratta, in poche parole, di una specie di “prenotazione” dell’abitazione . E’ una scrittura privata in cui sono inclusi clausole e dettagli riguardanti la compravendita. Deve comprendere dati personali di venditore e acquirente. E inoltre la descrizione della proprietà, caparra, prezzo, penale ecc.
Lo step successivo è il rogito notarile, cioè l’atto di compravendita. In questo momento la proprietà viene trasferita dietro pagamento della somma di denaro pattuita dall’accordo. Tutto questo avviene obbligatoriamente di fronte a un notaio che assicura veridicità e validità degli atti.

 Tassazione seconda casa rispetto alla prima

Se la prima casa, o abitazione principale, ha dei vantaggi, purtroppo la seconda non ne gode. Le aliquote sono ordinarie. Se si acquista da un privato oppure da un’impresa per vendite che siano esenti da Iva, bisogna considerare: il 9% dell’imposta di registro, 50 euro di imposta catastale e altrettante di imposta ipotecaria.
In caso invece si acquisti da costruttori edili soggetti all’Iva, i calcoli sono differenti: 10% di Iva che arriva al 22% in caso l’abitazione sia un immobile di lusso, 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta ipotecaria e altrettante di imposta catastale.

Il conteggio dell’imposta applicata, come si nota, cambia, come il modo di calcolarla. Se si paga l’Iva, l’imposta si applica al prezzo d’acquisto. Al contrario, se si versa il 9% dell’imposta di registro, la si applica al valore catastale dell’immobile.

Seconda casa: tasse di mantenimento

Acquistando una seconda abitazione è necessario mettere in preventivo anche due tasse fisse: l’IMU e la TASI.
L’IMU, ovvero Imposta Municipale Unica, unifica le tasse e i contributi sulla proprietà immobiliare, come per quanto riguarda la seconda casa. La TASI, cioè la Tassa sui Servizi Indispensabili concerne i servizi pubblici che il Comune mette a disposizione a vantaggio dell’interesse pubblico. Come, per esempio, i servizi socio-assistenziali, l’illuminazione delle strade, la tutela delle aree comunali e del patrimonio artistico.
Queste due tasse non riguardano la prima casa dove si ha la residenza e il domicilio. Con eccezione per le case di lusso (oltre a castelli, palazzi artistici o storici) che le pagano anche come prima casa. Invece chi ha la seconda casa le deve pagare. Ci sono delle eccezioni e, in certi casi, anche delle agevolazioni.

Tassazione seconda casa: agevolazioni fiscali

L’IMU va calcolata in base alla quota e ai mesi di possesso, la TASI proporzionalmente ai mesi di possesso. In entrambi i casi il mese si calcola al superamento dei 15 giorni. Per quanto riguarda l’IMU, quando l’immobile è in comproprietà, ognuno versa la sua parte.
Spetta poi al Comune ridurre la TASI se chi abita l’immobile è una sola persona, oppure se viene occupata solo durante una stagione, per chi risiede all’estero per più di 6 mesi e per i fabbricati rurali adibiti a uso abitativo. Le informazioni su queste tasse possono essere fornite dall’Ufficio Tributi del Comune in cui si trova l’immobile.

Il comodato d’uso

Anche il comodato d’uso, gode di agevolazioni per IMU e TASI. Perchè se concesso in comodato d’uso a parenti di primo grado, come genitori o figli c’è una riduzione del 50% sulla base imponibile. Cioè sull’ammontare su cui viene calcolata l’imposta, in base all’aliquota applicata. Per poter usufrire di questo vantaggio il parente deve risiedere in Italia e registrato anagraficamente nella stessa abitazione in cui vive in comodato. Infine bisogna che il comodante possieda un unico immobile e il comodato d’uso gratuito va certificato in maniera regolare.

E nel caso la seconda casa sia in affitto?

Se parliamo di IMU, i proprietari della case in affitto, devono versarla. Invece, in tema di TASI, al proprietario spetta tra il 70% e il 90% a seconda delle decisioni prese dal Comune in cui si trova l’immobile. E l’inquilino paga il restante, a meno che non utilizzi l’abitazione come prima casa.
Se l’inquilino è in affitto temporaneo, cioè per meno di sei mesi nello stesso anno, la TASI deve essere pagata solo dal proprietario dell’immobile.
Quando invece parliamo di canone concordato, è disciplinato dalla legge 431/98 e intende incentivare prezzi più bassi per gli affitti e favorire agevolazioni fiscali per inquilini e proprietari. In questo caso se affittato a canone concordato, IMU e TASI sono decurtate del 25%. Il calcolo si effettua applicando l’aliquota deliberata dal Comune in questione e poi viene versato il 75% del totale.